在东莞将集装箱租赁改装成商铺具有一定可行性，但也面临显著的合规性挑战，需综合评估利弊并严格遵守地方政策。
可行性分析
1. 成本与效率优势
集装箱改装成本低（单箱约3万–8万元）、周期短（1–2周），适合短期商业需求（如市集、快闪店）。东莞制造业发达，集装箱供应充足，租赁市场成熟。
2. 灵活性与创意空间
模块化结构便于组合拓展，可定制外观吸引客流，适合特色餐饮、文创零售等业态。东莞部分园区（如鳒鱼洲文创园）已有成功案例。
3. 政策试点支持
部分镇街（如南城、东城）对"临时建筑"业态较开放，在特定区域允许报备运营，尤其文旅项目中可能获弹性审批。
合规性关键问题
1. 土地性质限制
核心矛盾：集装箱商铺需落地于商业或工业用地（严禁农用地、生态保护区）。若占用未规划地块，可能被认定为违建强拆（如2022年厚街镇拆除37处集装箱商铺）。
2. 审批程序缺失
需同步办理：
- 临时建设工程规划许可证（有效期通常≤2年）；
- 消防验收（改造后需满足疏散通道、防火材料要求）；
- 营业执照（需提供场地合规证明）。
3. 安全与环保风险
- 结构改装若破坏承重部件，存安全隐患；
- 无排水排污系统的餐饮项目易污染环境；
- 密集摆放可能阻塞消防通道。
操作建议
1. 优先选择合规场地：与已获批的产业园区、商业综合体合作，利用其现有土地性质申报。
2. 报备前置：向属地住建、城管部门提交改造方案，明确临时用地期限（参考《东莞市临时建设管理办法》）。
3. 专业改造：委托具备资质的厂商进行加固、水电改造，确保符合GB50016-2014《建筑设计防火规范》。
结论：在特定商业用地或政策试点区内，通过规范报批可实现短期运营，但长期经营需转为永久建筑或定期续批。建议启动前咨询属地自然资源局（0769-12345）确认地块属性，规避强拆风险。