广州宅基地房买卖合同无效后,土地的价值能赔偿吗?
张静律师解答:此类案件,不同法官的判法差别非常大,有的支持,有的不支持,甚至还有的不受理。如下面这个案件,就土地的价值也赔偿。
书节选:
一审中,依据李买家的申请,一审委托均某公司对涉案房屋及其座落土地在2019年6月28日的市场价值进行评估。均某公司出具《房地产估价报告》(粤均某评字[2019]x号),价格评估结论为“上述房地产在价值时点市值为752160元,考评估单价为4800元/m2。其中,建筑物价值为230036元,土地使用权价值为522124元。”评估方法为成本法。
二审认为:本案争议的焦点是:李买家主张阮卖家赔偿损失的认定问题。现评析如下:阮卖家与李买家签订的《宅基地房屋转让合约》为无效合同。而对于《转让合约》无效,双方当事人均有存在同等过错。因此,根据《合同法》第五十八条的规定,在李买家向阮卖家返还涉案房屋、房地产权证以及阮卖家向李买家返还购房款的基础上,李买家仍有权主张阮卖家承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失,该差价损失应考虑阮卖家因土地升值等所获得利益。依照均某公司出具的《房地产估价报告》结论,涉案房屋市值为752160元,阮卖家向李买家赔偿的损失应为261080元[(752160元-230000元)×50%]。一审未考虑房屋升值部分利益,仅以涉案房屋的建筑物价值作为赔偿损失依据不妥,本院予以纠正。
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广州村委会购买村民的宅基地合同有效吗?
张静律师解答:有效。属于村集体组织内部的宅基地房屋流转。
本案为物权保护纠纷,主要审查复某村委会及复某小学占有使用涉讼房屋是否具有合理依据。现复某村委会及复某小学主张系由复某村委会向黄某成购买涉讼房屋后交由复某小学使用,复某村委会为此提供了收款收据、等证据予以证明其已向黄某成、陈某支付了合理对价,同时,复某村委会、复某小学及陈某均确认涉讼房屋已由复某小学实际占有使用逾二十年。陈某虽对复某村委会提供的收款收据、等不予确认,并称未收到上述款项,但未能提供相关证据予以反驳,另陈某自认黄某成及其早于二十多年前已知悉涉讼房屋由复某小学占有使用,但在2018年其委托律师向复某村委会寄送律师函之前,黄某成及其均未曾向复某村委会或复某小学主张过任何权利,实有违常理,故法z院对复某村委会及复某小学的主张予以合理采信,复某村委会已向黄某成及陈某支付了合理的对价,其与复某小学对涉讼房屋的占有使用合理有据。因此,陈某主张复某村委会及复某小学返还涉讼房屋并支付占有使用费的诉请,缺乏理据,法z院不予支持。
对于陈某提出房屋买卖合同关系无效的主张。本院认为,复某村委会与黄某成之间的买卖合同行为属于村集体组织内部的宅基地房屋流转,并未违反法律、行政z法规的强制性规定,亦不存在法律所规定的其他无效情形,陈某亦在庭审中自认除涉讼房屋的宅基地外,其名下还有一处宅基地,涉讼房屋转让不会导致陈某作为集体经济组织成员宅基地权利的丧失。陈某关于涉讼房屋买卖合同关系无效的上诉主张,理由不能成立。
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广州不服宅基地房屋价值评估报告怎么办?
张静律师解答:对评估报告不服可以提异议,法z院可以要求评估人作出解释或补充。当事人收到补充后仍不满的,可以交费由评估人出庭接受询问。但除非有证据证明评估人没有资格或评估程序,是不能申请重新评估的,法z院仍会按评估报告判z决。
相关法律规定:
《z高人民z法z院关于民事诉z讼证据的若干规定》第三十七条规定:人民z法z院收到鉴定书后,应当及时将副本送交当事人。当事人对鉴定书的内容有异议的,应当在人民z法z院期间内以书面方式提出。对于当事人的异议,人民z法z院应当要求鉴定人作出解释、说明或者补充。人民z法z院认为有必要的,可以要求鉴定人对当事人未提出异议的内容进行解释、说明或者补充。
第三十八条规定:当事人在收到鉴定人的书面答复后仍有异议的,人民z法z院应当根据《诉z讼费用交纳办法》第十一条的规定,通知有异议的当事人预交鉴定人出庭费用,并通知鉴定人出庭。有异议的当事人不预交鉴定人出庭费用的,视为放弃异议。双方当事人对鉴定意见均有异议的,分摊预交鉴定人出庭费用。
第三十九条 鉴定人出庭费用按照证人出庭作证费用的标准计算,由败诉的当事人负担。因鉴定意见不明确或者有瑕疵需要鉴定人出庭的,出庭费用由其自行负担。人民z法z院委托鉴定时已经确定鉴定人出庭费用包含在鉴定费用中的,不再通知当事人预交。
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广州宅基地房屋的价值评估为什么差别那么大?
张静律师解答:宅基地房屋价值的评估每个案件都不一样,差别非常大,跟房屋的新旧、位置、面积都有关系。如下面这个案件,当事人对评估报告提出异议,评估公司就作出了解释,为什么与别家公司的评估价值不一样的问题。
判z决书节选:
4.关于另案评估价值的问题。各评估公司是根据标的的实际情况,选用不同的评估方法及评估思路,而我司无法获悉华盟公司的评估依据和方法。且标的物的完工年代,建造规模、面积,使用材料及设计建造方案等差异均影响标的建筑重置价值。有关当事人不应机械地将各案件的评估及审判结论进行对比,更不能因周边市政设施建设带动周边一般商品房价格浮动直接等同于宅基地房屋价值。
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以上信息由专业从事买卖合同无效处理咨询的广州合拓于2024/7/16 8:24:25发布
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