广州开发商因欠付打折卖房，购房者能提执行异议吗？
张静律师解答：即使开发商采用了规避法律的方法打折卖房，购房者在符合执行异议的条件时（查封前签订了合同并占有房屋，愿意将余款提存给，自身无过错），也可以提执行异议要求中止执行。如下面这个案件，因开发商欠付，房屋被承包商申请强制执行，买家提执行异议，一审认为购房者未尽谨慎注意义务，不支持执行异议申请，二审改判支持了执行异议申请。
书节选：
关于张某在购房过程中是否存在过错的问题。有证据表明利某公司在双方签约时正处于债务风险逐步暴露的过程中，其为套取资金偿付债务而绕开商品房买卖合同网签、备案、账户监管等相关行政管理措施，私自将房屋打折对外出售，由此严重损害了相关债权人的合法权益。但房地产开发企业规避监管的行为，一般商品房消费者在购房过程中难于识别，其以打折降价的方式促销在房地产行业下行周期中也属常见，不能因此得出其折扣幅度不符合市场一般行情的结论。并且基于生存利益至上的考量，《执行异议复议规定》第二十九条及《人院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》也未以是否存在过错对商品房消费者的权利作出限定。因此，一审以张某在购房过程中未尽谨慎注意义务为由认定其权利不足以排除执行，属于适用法律错误，本院予以纠正。
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1、商品房不符合收楼条件，仍然收楼了还能索赔逾期交房违约金吗？
张静律师解答：不能了，只能要求赔偿实际损失了。
相关法条：
《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。
2、开发商能以购房人没有缴纳物业费抗辩逾期交楼吗？
律师解答：不能。
《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十三条：商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修、前期物业费等为由拒绝交付商品房的,不予支持。
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广州商品房买卖合同纠纷中，双方对合同条款的收楼日理解不同怎么办？
张静律师解答：收楼日包括实际收楼日和视为收楼日，按照通俗理解,收楼日应仅指实际收楼日。
判z决书节选：
御某公司还提出根据补充协议第十一条第三款第(2)项“乙方如有以下任何一种情形,甲方有权延期向乙方移交该商品房且无须承担任何延期交房责任:(2)乙方未按甲方明示和要求缴纳专项维修资金、物业管理服务费等各项收楼和办z证税、费”的约定,其无需承担逾期交房的违约责任。法z院认为,第z一,补充协议第二十三条约定樊买家应于收楼日前缴纳物业专项维修资金,关于该“收楼日”的理解,根据法z院查明的事实,补充协议部分涉及“收楼日”表述为“收楼日(包括实际收楼日或视为收楼日,以日期较前者为准)”或“收楼日(按本补充协议第十一条规定)”,即在括号内对收楼日的含义予以明确,而反观补充协议的第二十三条,并未对收楼日作出任何说明,故该收楼日不应按照第十一条中“收楼日(包括实际收楼日或视为收楼日,以日期较前者为准)”进行理解,按照通俗理解,该收楼日应仅指实际收楼日。第二,根据《御某名邸二期房屋交付通知书》以及所附的《广州御某名邸房屋业主入住应缴费用清单》,均反映物业专项维修资金于办理入住手续时缴纳。因此,樊买家于办理收楼手续之日缴纳专项维修资金未违反合同约定及御某公司的明示及要求,御某公司主张樊买家未按明示及要求缴纳专项维修资金缺乏事实依据。综上,御某公司对其未依约交房的行为应承担逾期交房的违约责任。
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广州收楼时发现房屋有质量问题能拒绝收楼吗？
张静律师解答：房屋只要经过了竣工验收，一般都不会有主体质量问题，而只有主体质量问题，才可以拒绝收楼。其他的小的质量问题，都应该收楼后要求开发商维修，故不能因为小的质量问题拒绝收楼。简单说来，就是只有在开发商未取得竣工验收备案表的情况下，才能因为质量问题拒绝收楼。
判z决书节选：
关于罗某、韩某对涉案房屋提出的异议是否属于房屋质量问题。罗某、韩某主张其对涉案房屋提出的异议并非仅为装修质量异议,还包括房屋毛坯结构的质量异议。从现场照片及测量结果反映,主卧及主卫的墙体距离经测量虽有一定的误差,存在地板对角不完全为直角的情形,但相对于房屋的面积的比例,该误差值较小,尚未达到影响正常使用的程度,且无证据证实上述误差导致涉案房屋存在安全隐患,故现有证据尚不足以认定涉案房屋存在质量问题;阳台门墙体不存在明显肉眼可见的宽度不一致的情况,阳台推拉门存在的缝隙、阳台下水不畅的问题可以通过维修解决,银某公司应积极履行维修及保修义务。因此,涉案房屋存在的上述瑕疵不足以影响房屋的安全使用,在涉案房屋已经竣工验收合格的情况下,罗某、韩某以此主张房屋存在质量问题缺乏依据,本院不予采纳。
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以上信息由专业从事买卖不破租赁规定咨询的广州合拓于2024/5/1 11:14:51发布
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