广州萝岗区伪z造租赁合同咨询值得信赖拍卖房腾房请律师

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广州申请大确权的，应提供哪些材料？

张静律师解答：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定:“申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记的,应当提交下列材料,(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料;(二)建设工程符合规划的材料;(三)房屋已经竣工的材料;(四)房地产调查或者测绘报告;(五)相关税费缴纳凭证;(六)其他必要材料”。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州退款时主张商品房预售合同为格式条款，显示公平可行吗？

张静律师解答：不可行。一般以这种理由起诉的，都极易败诉。成年人应当对自己的行为负责，况且如果违约金约定不对等，可以请求法z院调整，并不构成解除合同的理由。

判z决书节选：

关于附件补充协议中双方存在争议的条款的效力。罗某、韩某诉称《广州市商品房买卖合同(预售)》补充协议第二条第四款属于加重对方责任、减轻自身责任的格式条款应属无效,银某公司认为上述条款是双方的真实意思表示,合法有效。针对上述争议,法z院将从以下两方面予以认定:首先,商品房预售合同及其附件均有罗某、韩某的签名及加按予以确认。罗某、韩某作为完全民事行为能力人,在签署该补充协议之前,对该协议内容、条款是否真实、合理负有审慎注意义务,理应对自己的行为性质及应承担的责任有合理的认知与判断。其次,罗某、韩某诉请认为补充协议第二条第四款为无效条款的理由为上述条款约定的罗某、韩某违约的情况下与银某公司违约的情况下所承担的解除合同违约责任及行使解除权的条件不同,即罗某、韩某违约的情况下,银某公司行使解除权的,罗某、韩某须承担总房款的20%的违约金,而银某公司违约罗某、韩某行使解除权的,银某公司承担的解除合同违约金总数为已付购房款的5%且解除权需在15天内行使。根据《合同法》的规定,如罗某、韩某认为其在自身违约的情况下承担的违约金总房款的20%过高,可根据银某公司的损失情况,申请予以调低,反之如罗某、韩某认为银某公司在违约的情况下合同中约定的违约金不足以弥补自身的损失,则罗某、韩某亦可根据自身的实际损失主张对该违约金予以调高。同时,上述关于约定解除权行使期限的内容亦不存在违反《合同法》第四十条规定的情形。因此,罗某、韩某与银某公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件,均为双方当事人的真实意思表示，,双方均应严格按照合同约定履行义务。

广州收楼时发现房屋有质量问题能拒绝收楼吗？

张静律师解答：房屋只要经过了竣工验收，一般都不会有主体质量问题，而只有主体质量问题，才可以拒绝收楼。其他的小的质量问题，都应该收楼后要求开发商维修，故不能因为小的质量问题拒绝收楼。简单说来，就是只有在开发商未取得竣工验收备案表的情况下，才能因为质量问题拒绝收楼。

判z决书节选：

关于罗某、韩某对涉案房屋提出的异议是否属于房屋质量问题。罗某、韩某主张其对涉案房屋提出的异议并非仅为装修质量异议,还包括房屋毛坯结构的质量异议。从现场照片及测量结果反映,主卧及主卫的墙体距离经测量虽有一定的误差,存在地板对角不完全为直角的情形,但相对于房屋的面积的比例,该误差值较小,尚未达到影响正常使用的程度,且无证据证实上述误差导致涉案房屋存在安全隐患,故现有证据尚不足以认定涉案房屋存在质量问题;阳台门墙体不存在明显肉眼可见的宽度不一致的情况,阳台推拉门存在的缝隙、阳台下水不畅的问题可以通过维修解决,银某公司应积极履行维修及保修义务。因此,涉案房屋存在的上述瑕疵不足以影响房屋的安全使用,在涉案房屋已经竣工验收合格的情况下,罗某、韩某以此主张房屋存在质量问题缺乏依据,本院不予采纳。

广州买商品房后发现小区未来不通地铁能退房吗？

张静律师解答：非常难。需要举证证明开发商之前有宣传或承诺小区未来会通地铁，而且距离、位置等要比较确定才可以。因为小区外的环境而提出解除合同的（如地铁、小区附近有墓地、有高压线、各种大型配套等），都需要举证证明开发商之前有承诺。比如买家主张不通地铁要求解除合同，那就需要证明之前有问过有没有地铁，开发商有承诺有地铁。如果是开发商有印宣传单，则光是写“地铁附近”还不行，必须证明地铁距离。事实上开发商一般都不会写清楚地铁距离，只会模糊地写“地铁大盘”之类的。所以能否退房需要具体案件具体分析。如下面这个案件，就认定开发商不构成违约。

书节选：

本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。关于被告是否存在宣传行为的问题。原告诉称被告公示的地铁规划与公布的地铁线路规划不一致。根据双方提交的证据显示，原告提供的惠州市住建局公布的《惠州市城市××交通线网规划》是2016年12月审查通过的，而被告提供的证据显示，2018年1月16日惠州市住建局发布了《惠州市城市××交通线网规划》调整方案。上述两个方案均属于公开发布的文件，被告对该信息的掌握不存在优势地位，被告依据后公布的调整方案对楼盘进行推广宣传，没有违反法律规定。原告提供的证据无法证实被告存在宣传行为，其提出的该项主张，理据不能成立，本院不予支持。