广州丈夫擅自卖房并抵z押后，妻子能起诉过户回来吗？
咨询电话：18078803465，张静律师解答:可以，不过要先还清银行贷z款，涂销抵z押权。如下面这个案件，妻子发现丈夫擅自卖房给其弟弟，并过户还办理了抵z押，起诉过户回来。在妻子愿意还清银行贷z款的前提下，法z院就支持了其诉求。
判z决书节选：
根据《物权法》第z一百零六条第二款、第三款之规定,受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。本案中,浦某银行系善意抵z押权人,庞某作为涉案房屋的原所有权人无权向浦某银行主张物上请求权,其可向无权处分人即聂买家请求赔偿损失。但鉴于庞某同意代聂买家清偿涉案房屋抵z押贷z款1576669.55元(截止至2019年11月11日)并未损害善意抵z押权人即浦某银行的合法权益,根据《物权法》第z一百九十一条第二款之规定,抵z押期间,抵z押人未经抵z押权人同意,不得转让抵z押财产,但受让人代为清偿债z务消灭抵z押权的除外。因抵z押而产生的债务被清偿后,抵z押的房屋不存在转让的限制,现庞某主张聂卖家、聂买家协助办理过户手续的诉请法z院予以支持。庞某代聂买家清偿的抵z押贷z款及相关提前还贷费用可另案向聂买家追偿。
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二手房中，一方违约要付房价20%的违约金吗？
张静律师解答：看违约程度，交易时间和给对方造成的损失而定，法z院一般都会调低违约金。如下面这个案件，法官就将违约金从38万降到了19万。
判z决书节选：
关于违约责任的问题,合同约定“如买方未按照合同约定期限履行义务,卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同,如买方逾期履行超过十五个工作日的,则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金,卖方因维权所支出的律师费、诉z讼费等由买方承担。”陈卖家现根据上述合同约定请求李买家承担合同价款20%即381000元的违约金,并为证明其损失,提交了儿子陈某购买位于广州市番禺区桥南街某处房产的《认购书》、收据及退款收据。法z院认为,第z一、上述证据仅证明陈伟焯解除《认购书》,且已退回定金、首期款,不足以证实其存在实际损失,以及解除认购书与本案之间具有关联性。第二、《合同法》第z一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人z院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人z院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中,虽然李买家存在违约行为,但陈卖家未举证因解除合同而造成的损失达到381000元,结合合同履行的过程及李买家的过错程度、抗辩意见,酌情调整违约金为190500元。因李买家已支付定金陈卖家一方100000元,故上述定金可抵扣违约金,李买家仍应支付违约金90500元。
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广州先抵z押后租赁的房屋，被拍卖后能起诉腾房吗？
张静律师解答：可以。在租赁期间，所有权人将租赁物卖给他人，对原租赁关系不产生任何影响，买方不能以自己是该租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承返还租赁物，这是“买卖不破租赁”原则。然而这项原则并不是承的“”。买卖是否破除租赁，还取决于租赁目的是否正当化、当事人之间约定、租赁物上是否有其他优先权等因素。在“先抵z押后租赁”“先查封后租赁”的情形下，抵z押权人实现抵z押权或法z院查封后将房屋变卖、拍卖的，买方可以不受原租赁合同的约束。
相关案例：
2015年，王某将登记在自己名下的某房屋抵z押给银行。2016年3月，该房屋被法z院依法查封。同年12月，王某与邓某就该房屋首层签订《商铺租赁合同》，约定租期为2017年5月1日至2022年4月30日。2019年5月，某公司通过司z法拍卖竞得该房屋，在得知该租赁情况后，遂向法z院起诉，请求判令邓某清空并交还租赁房屋，支付房屋占用费。
本案中，邓某承租案涉房屋时，案涉房屋上已存在抵z押登记，并已被法z院查封。抵z押权人的抵z押权优先于邓某的租赁权。某公司通过竞拍取得涉案房屋是抵z押权人为实现抵z押权而发生的所有权变动。查封登记和抵z押登记均是房产信息公示内容。邓某承租已设立抵z押权和被法z院查封的房屋，应承受由此带来的风险，其租赁关系不受“买卖不破租赁”原则的保护。
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以上信息由专业从事合同应写条款咨询的广州合拓于2024/7/21 9:06:14发布
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