广州仅签订了认购书能起诉过户吗？
张静律师解答：不能。仅签订了商品房认购书，一方不肯继续履行合同的情况下，另一方只能起诉按照认购书的约定赔偿，如双倍返还定金，不能起诉要求签订商品房买卖合同或办理网签。
书节选：
关于沈某诉请城某公司与其签订《商品房买卖合同》,协助其办理网签及不动产产权证,并将不动产权证交付给沈某,能否成立。《高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中,涉案《认购书》仅约定交易房屋的房号、面积、价格、付款方式,但对于交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等并无约定,尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,故涉案《认购书》不应认定为商品房买卖合同,而仍属于预约合同的性质。涉案《认购书》仅为预约合同,而网签商品房买卖合同是双方意思自治范畴,在城某公司不主动履行自身权利的情况下,无权予以干涉,无权强行要求双方缔约,沈某诉请要求城某公司与其签订《商品房买卖合同》并办理网签手续,依据不足,本院不予支持。沈某、城某公司尚未签订商品房买卖合同,对于如何、何时未作约定,沈某要求城某公司协助其办理及交付不动产权证,理据不足,本院不予支持。
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广州诚意金转为定金如何认定？
张静律师解答：诚意金并不是法律名词，法律上并没有诚意金这个说法，所以如何处理按照双方的约定来，诚意金不是定金。如下面这个案件，双方约定房屋价格经双方确认后，诚意金就转为定金。后卖家通知了出售价格，买家又协商了一些细节，终双方未签订房屋买卖合同。买家起诉返还诚意金100万，卖家认为价格一旦达成，诚意金就转为定金不退了。终认定价格要经书面的房屋买卖合同写明才能认定达成一致，没签合同说明没达成一致，卖家返还诚意金100万。
书节选：
本案争议焦点为：创某公司是否应向李买家退还100万元。经查，双方于2021年10月14日签订的《认购卡》约定“如双方未能达成交易，出售方通知买受方即日起7个工作日内退还诚意金100万元。出售方如不能在约定期限内退还诚意金，出售方需按银行同期利率的2倍按日计息给买受方”及约定“此单位价格经买卖双方确认，则诚意金转为定金”，结合上述约定可以认定双方在《认购卡》中约定退还100万元的条件是双方未就案涉房屋交易的交易价格协商一致及未能达成终交易。虽然创某公司提供的聊天记录反映双方在《认购卡》约定的“终价格出售方将于2021年10买卖合同并固定案涉房屋交易价格，创某公司主张案涉100万元诚意金已转为定金、该100万元无需返还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院结合《认购书》的约定，判令创某公司向李买家退还100万元及支付利息。
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广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼
广州带精装修的房屋交楼时间如何认定？
张静律师解答：开发商双合同卖房，实际上就是为规避限价政策搞的一个的装修合
同，装修款属于购房款的一部分，装修时间也包含在交楼时间里。所以应以符合装修标准的
日期为符合交楼条件的日期。如下面这个案件，就是这样认定的。
书节选：
根据前述认定，《房屋装修协议》为郭买家、开发商双方以的意思表示订立的合同，其中约定的装修工程实际为房屋的配套装修工程，案涉房屋应为带装修出售的商品房，应当符合《商品房预售合同》和《房屋装修协议》载明的装修标准才可具备交付条件。郭买家提供证据证实2021年4月开发商曾就装修问题与案涉房屋所在项目业主进行沟通并通告预计装修完成时间，说明案涉房屋未在约定期限内完成装修，而开发商在庭审中也自认仍未完成相应装修工程，故可认定开发商存在迟延交房的情形。开发商认为案涉房屋于2020年10月26日取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》时即具备交付条件的答辩理由，缺乏依据，本院不予采信。开发商应承担延期交房的违约责任。
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