广州商品房买家未支付逾期付款违约金开发商能拒绝吗？
张静律师解答：合同有明确约定才可以，没约定就不可以。如下面这个案件，买家起诉开发商支付逾期违约金，开发商辩称买家逾期付款的违约金未支付，其有权延期，就不予支持。
书节选：
涉案补充协议约定:“乙方(袁买家)逾期付款,甲方(继某公司)不解除合同,愿意继续履行的,甲方除有权收取违约金及赔偿金外,还有权同时行使以下权利:若合同约定的交房日期到达,但乙方仍未交清房款的,甲方有权拒绝交付房屋;若房屋已经交付但尚未过户的,甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料”,补充协议约定“乙方同意,在乙方付清所有房款之前,甲方保留该房屋的所有权,甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限……”,上述约定并未明确继某公司有权在袁买家未支付逾期付款违约金的情况下拒绝履行义务。支付全部购房款系购房人的主要合同义务,向购房人交付房屋以及将房屋产权变更登记在购房人名下为出卖人的主要合同义务。袁买家已经支付全部购房款,其主要合同义务已经履行,袁买家因存在逾期付款需支付的逾期付款违约金并非取得涉案房屋的对价,继某公司在本案之前亦无向袁买家主张过逾期的违约金,继某公司现以袁买家未支付逾期付款违约金为由主张其可顺延期限的理由,有违公平、合理原则,其该理由不能成立,本院不予采纳。
广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州开发商拖欠房屋被，买房人能起诉涂销吗？
张静律师解答：可以，在买受人已经支付全部或者大部分房款后，建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人。
书节选：
认为:孙某与东某公司于2013年12月22日签订的《颐某协议书》合法有效。孙某在签订协议书购买案涉房屋时,尚未在广州市购买,故其主张其名下在广州市无房产记录予以采信,其主张购买涉案房屋用于居住符合常理,故孙某属于消费者购房人。孙某和东某公司签订《颐某协议书》,向东某公司支付了全部购房款并实际收楼,上述行为均发生在东某公司将涉案给珠某公司之前,东某公司作为涉案物业的开发商,在明知该物业已经出售给孙某、其已经收取孙某全部购房款并将房屋实际交付给孙某的情况下,仍将该房屋给珠某公司,且在珠某公司登记成为其股东之后为珠某公司办理登记手续,东某公司的行为严重不诚信。参考《高人院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,在优先于权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下,本案珠某公司作为权人对涉案房屋的优先受偿权更不能对抗孙某对涉案房屋的物权期待权,孙某现主张登记产权人东某公司和权人珠某公司办理涉案房屋的登记涂销手续有理,予以支持。东某公司作为房屋的出售方具有为孙某的义务,故孙某请求东某公司为其办理权属证书并将证书交付给孙某,合理有据,予以支持。
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广州开发商逾期交房，买家要解除合同必须先催告吗？
张静律师解答：是的，出卖人迟延交付房屋,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同。如下面这个案件，买家虽然发函进行了催告，但只给了开发商5天交房时间，一审认为时间太短，应至少为3个月，遂买家不能解除合同。二审认为，虽然催告时间不足3个月，但开发商实际上过了个5月才通知收楼，已超过3个月合理期限，改判买家有权解除合同，并要求房款10%违约金。
书节选：
本案二审需要处理的问题是:如何认定洪某本案主张的法定解除权行使效果。依长某公司与洪某2016年12月21日所签涉案商品房预售合同的约定,长某公司应于2019年6月30日前将符合交付标准的房屋交付给洪某,按期交付房屋是长某公司的主要合同义务。洪某在长某公司逾期交房后的2020年7月7日向长某公司发出《催告函》,催告长某公司在收到函件的5日内履行交付房屋的合同义务。根据《人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条款的规定,出卖人迟延交付房屋,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同。本案洪某催告长某公司履行交付房屋的期限与解释三个月的规定,并不相符,一审于2020年9月8日作出时认定洪某于2020年7月22日即提起本案要求解除合同,未给予合理期限,不支持洪某所提请求,并非没有依据。有鉴于此,洪某应自行承担本案一审案件受理费。
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广州精装修交楼的房屋，装修不满意能拒绝收楼吗？
张静律师解答：要看合同约定，有无约定收楼条件，一般开发商都不会在合同里约定装修标准。如下面这个案件，合同虽然约定精装修标准交楼，但开发商又规定了要先毛坯收楼才开始装修，相当于变更了收楼标准。终购房者不满意装修质量，认定不能拒绝收楼。
书节选：
本案争议的焦点是:金某主张黄卖家公司支付逾期交楼违约金应否支持的问题。认为，对于交付涉案房屋的标准问题,双方当事人均确认涉案房屋交付标准涉及以下两方面:一是房屋须办妥《建设工程规划验收合格证》,《建设工程竣工验收报告》,《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证,供水、供气、供电、通邮的使用证明材料,人防、出具的认可文件或准许使用文件,《房地产(住宅)书》,《房地产(住宅)使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》;二是符合睿某花园交楼标准(精装修)。因金某已同意毛坯收楼,且其提出的32条验收意见并未涉及房屋精装修不符合合同约定关于精装修交楼标准的约定,故认定涉案房屋符合上述两个标准,金某所主张房屋存装修质量问题,不属于双方合同约定的交楼标准,金某拒绝收楼,应视为黄卖家公司已在2015年11月2日按标准交楼,驳回金某要求逾期交楼的违约金的请求。
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以上信息由专业从事预售许可证规定咨询的广州合拓于2024/7/27 6:22:22发布
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