广州开发商未取得竣工验收备案表，收楼了还能索赔逾期交楼违约金吗？
张静律师解答：可以，但只能索赔合同约定的交楼时间到实际收楼日之间的逾期交楼违约金。收楼后就视为放弃对收楼后的时间主张逾期交楼违约金了。
书节选：
认为:林某与大某公司签订的《商品房预售合同》合法有效。根据《建筑法》第六十一条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”因此,竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,始具备交付使用的条件。于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此,房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表,即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。上述合同约定的交楼条件低于法定条件,大某公司直至2017年10月30涉讼房屋,应视为对交楼标准的让渡,故林某要求大某公司按照合同约定支付从2017年5月2日至2017年7月22日止的逾期交房违约金合法,予以支持。
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广州买房后楼盘被拍卖，应起诉谁办理产权证？
张静律师解答：应起诉开发商责任的承接者办理产权证。如下面这个案件，买家买房后，开发商因欠款导致楼盘土地使用权被拍卖（不包括涉案房屋），认定应由楼盘的承接者配合买家办理过户手续。
书节选：
本案争议焦点是邝某要求将涉案房屋的产权登记至其名下是否具有合法依据的问题。
首先，从现有的证据来看，邓1、邓2就涉案房屋与从化中某房地产开发有限公司签有《商品房产买卖合同》并支付了房价款1043279元，后经拍卖，家某公司竞得涉案房屋所在项目的土地使用权并进行重新开发，但不包括涉案房屋，现涉案房屋登记在家某公司名下，认定家某公司实际上被赋予涉案房屋开发商的角色，应协助办理涉案房屋交易过户的转移登记手续。
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广州商品房买卖合同的格式条款有效吗？
张静律师解答：如合同约定的双方权利义务明显不对等，则该格式条款不一定有效。
首先，关于合同格式条款是否有效的问题。双方签约所用的《广州市商品房买卖合同》及其附件是开发商事先印好的格式合同。按照合同法的相关规定，格式合同提供方应遵循公平原则确定与当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。提供格式合同的一方免除其责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。案涉格式合同中，开发商逾期交楼违约责任明显轻于买受人逾期付款违约责任，双方权利义务明显不对等。因此，该条款不能认定为合法有效。
其次，关于是否应当对违约金上限进行调整的问题。开发商逾期18个月未通知收楼，且何时能交付仍不确定，若以总房款的2%的上限标准计算逾期交付违约金，显然有违公平原则和诚实信用原则，亦明显不足以弥补因开发公司违约给陈某某所造成的损失。根据《合同法》第z一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以适当减少”，人民z法z院可以依据当事人的诉请、综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对违约金进行调整。
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以上信息由专业从事起诉腾房咨询的广州合拓于2024/7/12 10:14:35发布
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