广州开发商因欠付打折卖房，购房者能提执行异议吗？
张静律师解答：即使开发商采用了规避法律的方法打折卖房，购房者在符合执行异议的条件时（查封前签订了合同并占有房屋，愿意将余款提存给，自身无过错），也可以提执行异议要求中止执行。如下面这个案件，因开发商欠付，房屋被承包商申请强制执行，买家提执行异议，一审认为购房者未尽谨慎注意义务，不支持执行异议申请，二审改判支持了执行异议申请。
书节选：
关于张某在购房过程中是否存在过错的问题。有证据表明利某公司在双方签约时正处于债务风险逐步暴露的过程中，其为套取资金偿付债务而绕开商品房买卖合同网签、备案、账户监管等相关行政管理措施，私自将房屋打折对外出售，由此严重损害了相关债权人的合法权益。但房地产开发企业规避监管的行为，一般商品房消费者在购房过程中难于识别，其以打折降价的方式促销在房地产行业下行周期中也属常见，不能因此得出其折扣幅度不符合市场一般行情的结论。并且基于生存利益至上的考量，《执行异议复议规定》第二十九条及《人院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》也未以是否存在过错对商品房消费者的权利作出限定。因此，一审以张某在购房过程中未尽谨慎注意义务为由认定其权利不足以排除执行，属于适用法律错误，本院予以纠正。
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广州开发商未取得竣工验收备案表，收楼了还能索赔逾期交楼违约金吗？
张静律师解答：可以，但只能索赔合同约定的交楼时间到实际收楼日之间的逾期交楼违约金。收楼后就视为放弃对收楼后的时间主张逾期交楼违约金了。
书节选：
认为:林某与大某公司签订的《商品房预售合同》合法有效。根据《建筑法》第六十一条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”因此,竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,始具备交付使用的条件。于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此,房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表,即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。上述合同约定的交楼条件低于法定条件,大某公司直至2017年10月30涉讼房屋,应视为对交楼标准的让渡,故林某要求大某公司按照合同约定支付从2017年5月2日至2017年7月22日止的逾期交房违约金合法,予以支持。
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广州商品房买家未支付逾期付款违约金开发商能拒绝吗？
张静律师解答：合同有明确约定才可以，没约定就不可以。如下面这个案件，买家起诉开发商支付逾期违约金，开发商辩称买家逾期付款的违约金未支付，其有权延期，就不予支持。
书节选：
涉案补充协议约定:“乙方(袁买家)逾期付款,甲方(继某公司)不解除合同,愿意继续履行的,甲方除有权收取违约金及赔偿金外,还有权同时行使以下权利:若合同约定的交房日期到达,但乙方仍未交清房款的,甲方有权拒绝交付房屋;若房屋已经交付但尚未过户的,甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料”,补充协议约定“乙方同意,在乙方付清所有房款之前,甲方保留该房屋的所有权,甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限……”,上述约定并未明确继某公司有权在袁买家未支付逾期付款违约金的情况下拒绝履行义务。支付全部购房款系购房人的主要合同义务,向购房人交付房屋以及将房屋产权变更登记在购房人名下为出卖人的主要合同义务。袁买家已经支付全部购房款,其主要合同义务已经履行,袁买家因存在逾期付款需支付的逾期付款违约金并非取得涉案房屋的对价,继某公司在本案之前亦无向袁买家主张过逾期的违约金,继某公司现以袁买家未支付逾期付款违约金为由主张其可顺延期限的理由,有违公平、合理原则,其该理由不能成立,本院不予采纳。
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