广州开发商拖欠房屋被，买房人能起诉涂销吗？
张静律师解答：可以，在买受人已经支付全部或者大部分房款后，建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人。
书节选：
认为:孙某与东某公司于2013年12月22日签订的《颐某协议书》合法有效。孙某在签订协议书购买案涉房屋时,尚未在广州市购买,故其主张其名下在广州市无房产记录予以采信,其主张购买涉案房屋用于居住符合常理,故孙某属于消费者购房人。孙某和东某公司签订《颐某协议书》,向东某公司支付了全部购房款并实际收楼,上述行为均发生在东某公司将涉案给珠某公司之前,东某公司作为涉案物业的开发商,在明知该物业已经出售给孙某、其已经收取孙某全部购房款并将房屋实际交付给孙某的情况下,仍将该房屋给珠某公司,且在珠某公司登记成为其股东之后为珠某公司办理登记手续,东某公司的行为严重不诚信。参考《高人院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,在优先于权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下,本案珠某公司作为权人对涉案房屋的优先受偿权更不能对抗孙某对涉案房屋的物权期待权,孙某现主张登记产权人东某公司和权人珠某公司办理涉案房屋的登记涂销手续有理,予以支持。东某公司作为房屋的出售方具有为孙某的义务,故孙某请求东某公司为其办理权属证书并将证书交付给孙某,合理有据,予以支持。
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广州收楼时以质量问题为由拒绝收楼可以吗？
张静律师解答：不可以，一般的质量问题不足以拒绝收楼，开发商只承担维修责任。除非是重大的质量问题，如整栋楼的主体质量有问题，才可以拒绝收楼。而实践中，只要开发商取得了竣工验收备案表，都没有主体质量问题。
判z决书节选：
第二,关于罗买家主张的商品房预售合同及装修合同解除的问题。一是商品房预售合同解除的问题。根据银某公司提交的涉案楼宇竣工验收备案表及通水、通电、通气、通邮证据显示,涉案房屋事实上于2019年7月12日符合法定和约定的交付条件,由于商品房预售合同约定的交楼时间为2019年1月31日,银某公司的行为构成迟延交楼,应承担违约责任。银某公司于2019年7月14日向罗买家发出《收楼通知书》,罗买家确认于2019年7月16日收到,并于2019年7月20日前往涉案房屋进行收楼。上述时间距离合同约定的交楼时间均逾期不超过180日,根据商品房预售合同第十四条的约定,涉案商品房预售合同的解除条件尚未成就,罗买家不享有约定的合同解除权。虽罗买家在涉案房屋交接时提出质量异议,但系房屋的质量瑕疵问题,罗买家也已要求银某公司进行维修整改,结合商品房预售合同补充协议第三条关于“银某公司履行维修及保修责任的,不视作延期交楼,罗买家不得拒绝接受该商品房”的约定,故罗买家于2019年7月20日提出的关于质量瑕疵的异议不能成为拒绝收楼的正当理由。
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广州开发商逾期交楼的违约金封顶条款有效吗？
张静律师解答：不一定有效，法z院可以调整违约金金额。如下面这个案件，法z院就认为违约金太低了，调高了。
案例介绍：
小陈与某开发公司签订房屋买卖合同，购买开发公司开发的某楼盘商品房（下称案涉房屋）。按合同约定，开发公司应当在2017年12月31日前将案涉房屋交付小陈使用。双方在合同中约定如果逾期交付房屋，开发公司应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向小陈支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。合同签订后，小陈按照合同约定向开发公司付清了全部购房款350万元。但案涉房屋至二审开庭之日未取得竣工验收备案，开发公司亦一直未通知小陈收楼。于是，小陈起诉至一审法z院，要求开发公司支付逾期交付违约金，同时以商品房买卖合同属于格式合同，约定的违约金明显低于其损失为由，要求突破违约金不超过总房款2%的“封顶线”。本案争议焦点为：逾期交付房屋，违约金应否以总房款的2%为限？
一审法z院认为，双方当事人在商品房买卖合同中明确约定逾期交付违约金计算标准且违约金总额不超过2%，遂判z决：1、开发公司向小陈支付逾期交付违约金70000元；2、驳回小陈的其他诉z讼请求。
广州中院二审认为，违约金“封顶”显然违反公平原则和诚实信用原则，明显不足以弥补买受人损失，应对违约金计算标准予以酌情调整，遂变更一审判z决第z一项为：开发公司向小陈支付逾期交付违约金189350元。
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广州买房不过户被查封，如何证明不是自己的过错未办理过户手续？
张静律师解答：提交要求卖家办理过户手续的相关证据即可，如通话录音、聊天记录、短信、书面函件等都可以。如下面这个案件，侄子跟姑姑买了房子后，姑父不配合过户，后姑父欠债房屋被查封准备拍卖，侄子提起案外人执行异议之诉。审理后认为侄子有短信证据证明曾多次要求姑父配合过户，姑父不配合，终认定侄子非因自身原因未办理过户手续。解除对房屋的查封。
书节选：
本案争议焦点为：案涉房屋未办理过户登记是否系因龚侄子自身原因所导致。《高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民应予支持：（一）在人民查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案证登记的所有人刘姑父，要求其协助过户，符合常理。故案涉房屋未办理过户登记非因龚侄子原因造成的。龚侄子提出本案执行异议之诉请求阻却执行，本院予以支持。
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