因疫情不在广州无法收到解除合同通知，解除时间如何算？
张静律师解答：从书生效之日开始算。
书节选：
认为,中某公司与邓某签订的《商品房预售合同》合法有效。根据建设银行广东自贸区分行作出的《协助调查复函》,邓某申请的未能获得批准的原因在于其未能结清他行消费。现邓某明确没有一次性支付剩余房款的能力,又无法与中某公司协商一致变更付款方式,《商品房预售合同》已缺乏继续履行的基础,应予以解除。《商品房预售合同》约定相关通知自收到时起生效,鉴于2020年2月25日邓某身在武汉,其二人因××疫情管控措施无法返还广州,不可能在该日收到中某公司发出的《解除合同通知》,故上述解除通知未发生法律效力。中某公司要求确认《商品房预售合同》已于2020年2月25日解除,缺乏依据。由于合同已无法继续履行,邓某亦同意解除合同,为避免诉累,现解除双方签订的《商品房预售合同》。合同解除后,邓某应及时配合中某公司办理《商品房预售合同》的注销手续,中某公司应当向邓某退还553615元购房款以及9841.65元物业维修。
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广州开发商为购房人作，未还款能解除商品房买卖合同吗？
张静律师解答：不能，即使合同有约定，也属于无效条款。开发商只能起诉买家支付其垫付的房款而不能解除商品房买卖合同。
书节选：
本案争议焦点在于:万某公司与王某签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》应否解除以及王某否承担解除合同的违约责任。万某公司与王某之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人中某银行花都支行之间的银行保证合同关系。在商品房预售合同中,万某公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下;王某作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中,王某已经依约支付了全部购房款,万某公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现,双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成,王某在其与万某公司的商品房预售合同关系中并不存在违约行为。至于王某未按期偿还银行致使万某公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任,这属于万某公司原本应该预知的合同风险,其依此享有作为保证人承责后依法向债务人王某进行追偿的权利。万某公司以王某违反商品房预售合同及附件为由,诉请解除双方之间的商品房预售合同,缺乏事实和法律依据,不能成立。故此,万某公司基于王某违约导致合同解除而要求王某支付解除合同的违约金的请求没有合法基础,本院不予支持。至于万某公司代王某偿还的银行本息、其他损失及相应违约金,王某应予偿还。
广州商品房买卖合同约定绿地、露台等共有部分赠送给业主有效吗？
张静律师解答：将业主共有的面积赠送给某个业主的约定无效。
相关法条：
《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十一条：商品房买卖合同违反规划,约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人,或者约定出卖人利用建筑物共有部分的,属于违反物权法第七十条、七十六条的规定,应当认定该约定无效。
《物权法》
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)业主委z员会或者更换业主委z员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
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广州公寓长期出租的转让合同到底是买卖还是租赁合同？
张静律师解答：现在很多公寓因无法过户，都只能签订20年租期的租赁合同。即使名称是买卖合同或转让合同，只要不转移房屋所有权，就还是租赁合同。
判z决书节选：
法z院认为,房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案中,王某与富某签订的《转让合同》未约定王某有取得房屋所有权的权利,不符合房屋买卖合同的基本要素,故王某主张与富某之间成立房屋买卖关系理由不成立,法z院不予采纳。《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让,约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用,并对转让期限到期后的使用期限进行了约定,还对受让人的出租、分租权进行了限制,上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出将租赁物交付承使用、收益,承支付租金”的定义,故双方签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证,现已被相关行政部门责令限期拆除,故富某与王某于2018年8月25日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。
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以上信息由专业从事买拍卖房流程咨询的广州合拓于2024/8/14 7:49:15发布
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