营业现金流量是指投资项目投入使用后，其寿命周期内由于生产经营而带来的现金流入和流出的数量。它包括年营业净利润和年折旧等。营业现金为企业的的一项现金流量，只有在短期内，就能产生足够的营业现金流量的项目，才是真正的具有高成长性的项目，才属于风险投资的对象。

内含报酬率：每年流量相等时用“年金法”，不等时用“逐步测试法”

内含报酬率，也被称为内部收益率，是指能够使未来现金流入现值等于未来现金流出现值的折现率，或者说是使投资方案净现值为零的率。内含报酬率法是根据方案本身内含报酬率来评价方案优劣的一种方法。内含报酬率大于资金成本率则方案可行，且内含报酬率越高方案越优。

商业投资项目地段价值高低的第三个考量标准是地段的社会因素的优劣，即指的是商业地块所在区域的政治、经济、文化、历史地位。比如地块所处区域为政治经济中心，产品投资应尽可能向金融、商务、购物类对口物业等倾斜；地块为城市的文化、旅游中心，产品投资则应该更多地关注餐饮、展示、酒店类物业。有效地把握区域的城市角色地位进行投资，能够降低一部分市场风险。这里，不能不提的一个案例是成都的宽窄巷子，该案成功地利用社会因素创造了项目的溢价空间，***在进行项目开发时，充分考虑了历史文化的价值。保留了40%的原建筑，60%的建筑规划则参照原古建筑风貌，做到整旧如旧，将商业项目打造成成都城市怀旧旅游的人文游憩中心。

依据对项目的分析判断形成的项目投资价值及未来收益论证报告是项目取舍的重要依据，是银行向项目主办方提供资金保障的有力凭证，也是项目建设施工过程中必需的指导文件。

一个项目是否值得投资，关键在于项目投资价值未来收益及债务履约能力评级，评级过关，项目才有投资价值。而通过***评级，被调查企业的信用级别以及风险指数也会直观得呈现出来。