拆迁维权律师

条  为加强本市城市规划区土地及房屋征收与补偿安置管理，维护公共利益，保障被征收土地及房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法中的城市规划区是指清远市城市总体规划所划定的规划区范围。

第三条  本市城市规划区因城市建设征收土地及房屋需要进行补偿和安置的，适用本办法。

第四条  土地及房屋征收补偿与安置遵循决策民主、实体和程序合法、结果公开、公平补偿的原则。

第五条  市统一领导、组织协调本市城市规划区土地及房屋征收工作。征收土地的，依照法定程序批准后，市组织实施。

市土地开发储备局负责协调征收单位实施市规划区内集体土地及其上房屋征收的具体工作；负责组织实施城市规划区国有土地的收购或置换。

市城乡规划局负责组织编制城市规划区建设控制性详细规划；办理城市规划区建设用地规划许可手续；对城市规划区的违法、建筑进行认定并依法查处；负责按规划拟定被征村级集体留用地、安置用地的位置。

市国土资源局负责办理城市规划区的建设用地手续，依法办理城市规划区农用地转用和土地征收手续；负责城市规划区建设用地供应工作；负责组织拟订集体土地征补偿安置方案。征补偿、安置方案按程序报市***批准后，由市国土资源局组织实施。

市住房城乡建设局负责指导拟订国有土地上被征收房屋及其附着物的征收补偿方案。

市辖区受市授权，负责实施本辖区的土地、地上附着物和房屋征收补偿安置具体工作。

市发展改革、财政、审计、民政、农业、计划生育、卫生、公、劳动、社、工商、教育、城市综合管理等有关部门应当在各自的职责范围内互相配合，共同做好城市规划区土地和房屋征收工作。

第二章  一般规定

第六条  因征收迁入的居民与迁入地原居民在就业、培训、医、社会保障等公共服务方面享有同等待遇，按属地原则在迁入地参加城乡居民合作医保险。

因征收农村集体土地所涉及需纳入被征农民***的人数及金额，按照《清远市被征农民基本***暂行办法》（清府办〔2010〕5号）及相关文件政策规定执行。

 第七条  被征收土地或房屋的居民迁出原地后的义务教育入学，征收之时可一次性选择六年内继续在原户籍所在地按原招生办法入学或在迁入籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学。

 第八条  对符合城市或农村居民***生活保障条件的低保户，且仅有一处建筑面积不足50平方米的住房，被征收人选择产权调换又无力结算差价的，经有关部门认定后，按照建筑面积50平方米的住宅房屋进行安置。但超出原建筑面积部分，产权归市辖区所有。

第九条  计算被征收房屋补偿面积的依据，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

第十条  根据被征收房屋的建造时间和办理建房手续的不同情况，分别按以下三种方式进行补偿。

房屋征收部门应当将本条款所列事项书面通知规划、国土、工商、住建、公等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限、范围、面积。暂停期不得超过一年。

第十七条  房屋征收部门拟定征收补偿方案并报同级。征收补偿方案应当包含的内容有：征收目的、范围、征收依据及项目概况；拆迁补偿法律咨询随着新农村建设和新型城镇化建设的持续推进，大量国家财政资金涌入农村，补偿款动辄数十万到百万，涉及很大的利益。补偿安置政策；征收补偿预评估基准价格（估价时点为初步预定的征收决定公告日期）；详细的安置方案（包括用于产权调换房屋的数量、地点、户型面积、结算办法和价格、交付时间等）；补助奖励办法和标准；签约期限、过渡方式和过渡期限、搬迁期限以及拆除施工计划；需要明确的其他内容。

应组织有关部门对征收补偿方案进行论证并由在征收范围内及***门户网站予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。被征收人需提交意见的，应在征求意见期限内以书面形式向房屋征收部门提交。

第十八条  房屋征收部门汇总研究公众反馈的意见，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况报同级同意后由及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，50%以上被征收人书面认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，经同级人民同意后，房屋征收部门组织由公众代表（政协代表、社区（村组）代表、群众代表）及被征收人参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。参照上述各省规定，如果村委会留取补偿款比例超过30%，就属于法截留补偿款的行为。

第十九条  作出房屋征收决定前，应当开展社会稳定风险评估。社会稳定风险评估由***组织征收部门按照社会稳定风险评估的有关规定进行，并由征收部门形成房屋征收社会稳定风险评估报告后上报同级人民。

房屋征收决定涉及被征收人户数在100户（含100户，一张产权证或公房租赁合同为一户，下同）以上的，作出房屋征收决定前，应当经同级人民会议讨论决定。

第二十条  ***作出房屋征收决定后应当及时在征收范围内及***门户网站、公开发行的报纸上公告。公告内容包括：征收的目的和依据；因此，如果被征收人想要成功维权，获得合理的补偿款，看好自家的房屋就是重中之重。征收的地点和范围；房屋征收补偿方案；房屋征收实施单位名称；达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确的处理办法；行政复议、行政诉讼权利；索取房屋征收相关资料以及咨询地点；其他应当公告的事项。

***及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

国有土地上房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第二十一条  被征收人对***作出的房屋征收决定不服的，可以依法向上一级人民申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十二条  被征收人、房屋承向公、邮政、电信、公用事业、教育等部门或者单位迁移、邮件传递、电话迁移、停水、停电以及转学、转托等手续的，相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。

第二节  补偿与安置

第二十三条  征收补偿安置原则：

（一）征收补偿安置采取货币补偿与产权调换两种方式，由被征收人在这两种方式中任选其一。

（二）临时建（构）筑物及辅助设施、厂房、仓库和行政事业单位的用房，原则上实行异地搬迁、货币补偿。

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旧城改造，未达成协议先拆迁？定了！

强制拆除行为实施主体”举证责任分配规则！

（推送引导语） 推诿责任是不可能让行政机关随意推诿责任的！更多土地征收拆迁法律干货，请关注北京京坤律师事务所公众号。

“房子被强拆，找不到是谁拆的，我说是行政机关拆的，他们不承认怎么办”

拆迁户自己找不到强制拆除行为实施主体  怎么办

拆迁户要告状，首先要明确，告谁。

拆迁户找到拆迁实施主体要求其承担强拆责任时，却时常吃到“我不是，我没有，别找我”这样的否认三连闭门羹。

你说不是你，那到底是谁？

“第三种拆迁”仿佛已经蔚然成风。什么是第三种拆迁？

大概就是明里暗里夹缝中依旧肆意横行的拆迁、拆迁等实施的违法强拆。拆迁、村委会无受托以自己的名义强拆等乱拆迁行为，导致被拆迁人起诉时，不知道是告谁。这些不合法不合理，却又让老百姓畏惧的拆迁方式有着极强的隐蔽性，使得被拆迁人敢怒而不敢言，想告却又苦于没有证据！被拆迁人要么不知道告谁，要么因被告主体不适格被裁定驳回起诉！我国各省***针对本省土地补偿费的分配比例作了明确的规定，一般来说，村委会可以留取土地补偿费的10%-30%之间，用作村集体经济组织的继续发展，比如修建村里公共设施、村学校、村道路等等。面临这种困境，房屋被强拆了，该怎么找出强拆主体呢？面对行政机关的推诿扯皮踢皮球，那该怎么***的扯住强拆主体的小辫子让其承担责任呢？

以案释法

今天要跟大家讲的案例，诸位拆迁户或许觉得此情此景似曾相识，如果您遇到了相似的情况 ,该如何维护自己的合法权益，京坤律师将为您做详细分析，且看下文讲解：

XX县***决定在县城行政规划区内进行旧城改造，成立了指挥部等临时机构，制定颁布了实施方案并公告。

老王的房屋被列入旧城改造规划范围，但双方未就补偿问题达成协议。

2015年8月13日，老王的房屋被强制拆除。

于是老王起诉请求确认县***强制拆除房屋的行为违法；

赔偿房屋及财物损失100万元。

那么是怎么判的呢？

一审认为，县***辩称:未实施过强拆，

老王提供的证据不能证实县***工作人员曾参与或实施拆除房屋行为，

因此县***并非本案适格被告，老王的起诉不具备起诉条件，故裁定驳回起诉

二审认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条规定，

明确了市、县级及房屋征收部门、实施单位之间因房屋征收补偿工作产生的法律责任。

在没有主体对强拆行为负责的情况下，人民应当根据职权法定原则及举证责任作出认定或推定。如果用地单位、拆迁公司等非行政主体实施强制拆除的，应当查明是否受行政机关委托实施。

老王起诉时提交的证据，可以初步证明县***负有涉案房屋所在区域征收与补偿的法定职责，

在双方未达成补偿安置协议且涉案房屋已被强制拆除的情况下，

除非有相反证据证明涉案房屋系因其他原因灭失，

否则举证责任应由县***承担。

在县***无法举证证明非其所为的情况下，

可以推定其实施或委托实施了被诉强拆行为并承担相应责任。

裁判亮点  

1. 确定强拆行为实施主体的举证责任分配。

如何认定强制拆除行为的实施主体、

如何确定强制拆除行为责任是此类案件的重大疑难问题。

在一些非经拆迁户统一的偷拆、强拆的情况下，

如果由拆迁户承担强制拆除行为实施主体举证责任，常常陷于举证不能的困境。

在被拆迁户难以举证、没有行政机关承认强拆行为的情况下

明确和强调行政机关在征收补偿过程中的法定职责

通过客观、分析在案证据的内容及证明力

考虑到被拆迁户作为弱势一方的举证困难

以及行政机关的征收行为与强制拆除行为之间的高度关联性，

确立了强制拆除行为实施主体举证责任分配规则。

法条链接：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“（一）、市、县级负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。（二）、市、县级确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定，“（一）、房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。前前后后没有几年是无法办齐这些所有文件的，可能在正式运营之前已经消耗了大量的市场黄金时间。（二）、房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”

即有初步证据证明行政机关负有涉案房屋所在区域征收与补偿的法定职责，

应由行政机关承担举证责任，除非有相反证据证明涉案房屋系因其他原因灭失，否则应推定行政机关实施或委托实施了被诉强拆行为并承担相应责任。

无论征收集体土地还是国有土地，《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《征用土地公告办法》及《土地管理法》均规定征收土地方案经依法批准后，由市、县对征收征用土地事项进行公告并组织实施。据此，法明确公告发布后，有且仅有市、县级才具有依法征收土地及其附属物的职权，发布公告亦是其履行职权的表现。所以，被征收人对于征收补偿协议应当给予足够重视，如果对征收补偿协议不满，认为征收补偿不合理，不能因为承受不住征收方的压迫、签字。

因而，在被拆除房屋位于市、县级确定的征收范围内的情况下，除非市、县级能够举证证明房屋确系在其不知情的情况下由其他主体违法强拆，人民可以依据上述法律规定，推定强制拆除行为系市、县级或其委托的主体实施。换句话说，如果公告已发布，在被征收人被拆迁人已经举证证明房屋被强拆的事实，如果市县不能证明强拆系他人所为，如街道办等，则推定市、县为强拆主体。因此，如果大家想要重建房屋，还是需要查询一下当地的文件或者可以向当地规划部门进行咨询。

这样明确的规则，对今后强制拆除房屋类案件的审理起到积极的作用。强制拆除房屋行严重侵害被拆迁人的合法财产权益，由行政机关合理承担强拆责任因此，既是法律要求，也是社会要求，同时也是法律规定，是和谐社会要求，更是保障财产权、人权的要义所在。

关于强拆主体认定的方法，如有更多问题，欢迎在留言区踊跃留言，将有***律师为您及时解答。

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京坤承办辽宁土地协议纠纷案件捷报再传

案号索引：（2018）辽02民终6812号

办案律师团队：李吏民律师、裴爱英律师

京坤当事人：徐先生

近日，京坤律师收到辽宁某案件发回重审的裁定，原来是李吏民律师和裴爱英律师代理的确认合同效力案件在一审驳回的情况下，经上诉后发回重审了，使案件进入新一轮的审判程序

案情简介：

这个曲折的案件源于一份1999年的土地使用权协议书。

1999年2月，经某市中院执行调解，某房地产有限公司与某展览中心签订了和解协议，将某块房地产开发用地抵顶执行款220万。几天后，徐先生与上述两个公司签订协议，约定调解书中的内容归徐先生所有，以冲抵某展览中心未交付给徐先生的别墅楼。随后，徐先生一直占用该土地，但却未能取得批准并办理土地使用权转让手续。企业本就是以营利为目的存在的，如果连经营的场所都没有了，不仅不会营利，还有可能使一切停滞，无法重新开始。

为证明土地使用权的合法性，徐先生找到了北京京坤律师事务所来代理案件。李吏民律师和裴爱英律师在分析案件情况后，决定从1999年的那份协议效力入手。例如《河北省关于实行区片价的通知》规定，土地补偿费20%归集体经济组织，80%归被的土地使用权人或者按照家庭承包方式承包土地的农户。若能证明协议有效，那么土地的转让、占有和使用都顺理成章的具有合法性。但是一审以向某市国土资源局和某市房屋局核实土地性质国有划拨土地为由，驳回了徐先生的诉讼请求。

没错，按照一审的理由，划拨土地使用权未经有权审批不得任意转让，本案土地未经批准就协议转让应属无效。但是在二审过程中，李吏民律师和裴爱英律师提出，涉案土地属于房地产开发用地性质且在1999年时已经某市中院认定。一般来说，因为环保原因撤销的行政许可一般常见分为三类：拆迁维权律师①防止环境污染的许可证：排污许可证、海洋倾废许可证以及其他高耗能高污染的相关行业。若一审认定属划拨用地，应调取相应证据并经庭审质证，但一审并未调取相应证据。

结果：

   ***终，二审撤销了一审并裁定发回一审重审。同时，二审指出，涉案土地性质对案件的审判结果有重要意义，一审重审时应进一步就涉案土地性质进行审查，进而确认协议书的效力。至此，二审的裁定为协议效力的确认又增加了一份可能。

附：辽宁省某人院民事裁定书