***拆迁律师拆迁补偿款是如何被压低的？

不同的拆迁行为会造成不同的拆迁结果。京坤律师提醒被拆迁人要及时掌握拆迁方的拆迁动向，根据实际情况合理衡量自己的标准，维护好自身合法权益。

01.低态势求和却从不妥协

有时候，拆迁方拉低态势一次又一次的提出补偿协商，并且多次协商未果，虽然态度谦和，但对于补偿款的金额来说却从不让步，也许正是拆迁方的缓兵之计，不是真的想达成合议，而是为了拖延拆迁维权的时间，以期达到自己的目的。

拆迁方的缓兵原因有两个：

一是为了给自己前期的不合法行为补充证据。

在拆迁过程中，拆迁方总是希望拆迁工程可以尽早完结，实现拆迁效果，节约社会成本，提升办事效率，拆迁情绪较为急迫，或许在实行前期各项有关拆迁行为的时候并没有合理的拆迁依据和合法的拆迁程序，但到后期的时候害怕承担法律后果，实行缓兵之计，一边以谦和的态度假意和被拆迁人谈判协商，一边向有关部门申请审批。同时还对期限进行了规定，向特定对象提供执信息查询服务，应当自该信息形成或者变更之日起5个工作日内进行。

等到自己的合法手续办理完毕之后，便一改常态，也许就再也没有了平和的协商和互动，这时候的拆迁方态度刚硬、疾言厉色，将责任推向被拆迁人，理由是长时间谈判未果，进而被拆迁人的优势就会转化为劣势，影响了补偿款的争取范围。

二是为了延误被拆迁人的诉讼时效。

因为被拆迁人行使法律维权是有一定的时效限制的，拆迁方为了使不了解法律规定的被拆迁人脱离法律的保护，所以往往和颜悦色的态度假意商谈，直到拖到被拆迁人的维权时效失效为止，拆迁方就会强硬态度，被拆迁人没有法律“靠山”。

02.大气放价却从不认账

有些拆迁方为了早早的达成拆迁目的总是假言哄骗被拆迁人，迫使被拆迁人签订不合常理的补偿协议。

一是签订空白补偿协议。拆迁评估是指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。拆迁方被拆迁人先在补偿合同上签字，说是后期进行统一填充内容，并会按照之前的***协商结果填写补偿内容，但是被拆迁人一旦签字后，拆迁方就会将之前的补偿承诺抛之脑后，随意攒写盖章生效，以致于被拆迁人到*拿到一份差***意的补偿合同，追悔莫及。

二是***签订符合拆迁方标准的补偿协议，后期对被拆迁人进行高额补偿，弥补被拆迁人的预期补偿差额。

在签订拆迁协议时，拆迁方总是会以各种理由来蒙蔽被拆迁人的双眼，有些拆迁方会以假装承诺被拆迁人将会在补偿协议签订以后给其不同于其他人的补偿待遇，弥补被拆迁人的预期补偿金额的差价。等到被拆迁人签字后，便否认之前的承诺，使被拆迁人无计可施。

03.如何防范

拆迁过程实在是纷繁复杂，难以操作，更多的被拆迁人没有拆迁法律知识，对拆迁也了解不深，更无法分辨拆迁方的阴谋，所以京坤律师警示大家：

要加强防范意识。***各地的被拆迁人要注意没有书面化的承诺不可信，没有加盖公章的合同不可信，拆迁方虚情假意不可信。

尽早的请***律师十分必要。不仅可以避免拆迁方拖延维权时间，更可以帮助被拆迁人分辨拆迁方的假象。

请大家在拆迁的过程中一定要注意，冲破拆迁方的迷雾，拿到属于自己的合理的拆迁补偿款。

***拆迁律师拆迁方啥都不说怎么办？

拆迁方啥都不说怎么办？

在一些地方的房屋拆迁活动中，拆迁方罔顾被拆迁人的知情权，拒绝告知被拆迁人相关的拆迁信息。公机关是人民的卫士，其执能力和水平关系着人民的人身和财产安全。其实***拆迁律师，这是不符合我国法律规定的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被拆迁人在拆迁过程中享有知情权、参与权和申辩权。这些权利的具体内容如下所示：

一、房屋拆迁中的知情权

在征收补偿活动中，行政机关在信息获取方面占优势，与被征收人处于不对等的地位。因此，行政机关在实施征收和补偿活动时，要充分保障被征收人的知情权，除涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私外应当公开，具体有以下要求：

（一）要公开行政机关行使职权的依据。公开有利于行政相对人预测行政机关行政权的运作，合理安排自己的活动。

（二）要公开有关征收和补偿活动的信息，被征收人只有了解和掌握征收和补偿活动相关的行政信息，才能参与行政程序，维护自身的合法权益。

（三）要公开行政决定，行政机关在作出征收和补偿的行政决定后，应当及时将行政决定的内容以法定的形式向行政相对人公开，以便行政相对人及时了解行政决定的内容，从而自觉履行行政决定设定的义务，或者行使其确认的权利，或者在不服行政决定时，有针对性地提起行政复议或者行政诉讼。***拆迁律师·“以租代征”是明显的行为，到底是什么让征收部门枉顾法律，宁愿冒险也要征收呢。

二、房屋拆迁中的参与权

房屋征收拆迁活动中，行政机关在作出行政决定前，必须要保障被征收人及利害关系人的参与权。征收条例规定的我国民众参与征收与补偿活动行政决策的主要途径就是参加听证会和对公告征求意见时发表意见，如下所示：

（一）多数被征收人认为征收补偿方案不合理的，市、县级应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

（二）行政机关应公布征收补偿方案并征求公众意见，征求意见期限不得少于30日，行政机关应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。***拆迁律师

三、房屋拆迁中的申辩权

房屋拆迁活动中，应当保障被征收人、利害关系人的申辩权。对此，为了保障人民的知情权，安部充分听取了广大人民群众意见后，在2018年8月23日发布了《公部关于印发<。行政机关在实施房屋拆迁时，实施影响公民、法人和其他组织权利义务的行政行为，应当听取公民、法人和其他组织的意见。不听取意见就作出行政决定就如同***上不经过法庭辨认程序就***，显然有失公正。当行政机关作出对被征收人、利害关系人不利的行政决定前，应当允许其提出异议和反驳，听取其陈述和申辩。行政机关听取被征收人和利害关系人的陈述和申辩一般应当记录在案，以作为行政复议和***审查的证据。

***拆迁律师***拆迁律师

【入选理由】

近来，江浙沪地区很多租赁厂房企业找到我拆迁律师团队进行咨询。当然，虽然看好房屋不被拆除是十分重要的，但也不意味着面对征收方的强拆行为，被征收人必须要拼死捍卫、抵抗。通过交流我发现大部分企业主在面临拆迁的时候，由于厂房为租赁，因此能够争取到的拆迁补偿额度是极其有限的，往往还会遭受房东或拆迁方的拆迁。对于租赁厂房的企业主来讲，在争取权益的时候也显得底气不足。上海市拆迁律师

面对这种情况，作为长期征战在企业拆迁***的拆迁律师我认为：租赁厂房下承租方并不是房主。福建省规定，土地补偿费支付给农村集体经济组织，但是农民没有土地可承包的的情况下，应当将不少于70%的土地补偿费支付给被农民。单纯的租赁厂房和租赁土地后进行自由建设是截然不同的。厂房如果完全是租赁取得，这个时候拆迁方不会将承租方视为被拆迁人，在谈判拆迁补偿款的时候也不会面向你，而是直接跟房主即出租方签定拆迁补偿协议并会要求你搬迁，同时告诉你获取不到任何企业搬迁补偿。这是承租厂房者不能接受的，因为拆迁的确导致了企业的损失。

在拆迁方动迁过程中，若双方无法就补偿安置协议达成一致，很容易僵持不下。另外，根据《规定》，对行政处罚决定、行政复议结果的生效法律文书，公机关应当逐步向社会公开。这个问题也是拆迁中******常见的，往往当事人委托律师归根结底是想解决补偿问题。本案例的情况确属典型代表，因为在当事人与拆迁方僵持过程中，及时聘请律师介入，制定了一套维权方案，包括通过对强拆行为、机关行政不作为、以及对拆迁合法性进行审查。***终通过京坤律师以及当事人的共同努力，将企业拆迁补偿金额提高 6 倍，从 600 万提升至 3600 币。上海市拆迁纠纷律师

【案件背景】

上海某企业合法经营，2012年 12 月 4 日，200 多名不明身份的人员将该企业的厂房机器设备等破坏拆除，生产好产品被野蛮破坏，仓库中价值数百万元半成品和原材料也未能幸免，一场浩劫之后，企业毁于一旦，企业损失数千万元。

眼看自己十几年的心血毁于一旦，企业主内心坚信：在法治中国，一定会有一个讲理的地方，几经周折，找到北京经坤律师事务所主任李吏民律师，在签订委托协议之后，开始了漫漫维权路。

【办案过程】

辑：连夜组织***律师，制定周详维权方案

李吏民律师接受案件之后，仔细分析了现有的案卷材料，发现李总厂房已经被拆除，相关拆迁文件已经超过诉讼时效，深感案件重大复杂，于是提起“京坤所案件管理会”召开重大案件研讨会，当天下午，在京的京坤律师悉数到所，研讨会上，李主任首先向各位律师介绍了案件目前的维权途径以及进展，然后将手头的案卷材料复议几份，交由各位拆迁律师研究，会上，各位律师依次发言，李律师记录了每位律师的建议以及着手点，逐渐理清楚了案件的总体脉络和前因后果，得出诸如“通过信息公开审查拆迁行为合法性”“按照故意毁坏财物***角度走”“审查整个强拆行为，确认强拆行为违法”“从确认机关行政不作为的角度出发”等等维权角度。如果拆迁方为了降低我们的补偿，对被拆迁人的日常生活、工作造成一定的威胁，我们可以主动报警，寻求帮助。北京企业拆迁律师

李主任针对每个维权途径再次进行“头脑风暴”讨论，总结出可能遇到的问题以及遇到这些问题的解决办法。诸如总结到可能遇到的问题：1、难；2、相关***职能部门不作为；3、由于的特殊性，得不到公正；4、时效问题；5、征用地块开发后相关部门踢皮球；6、相关部门对企业施加压力。同时讨论出上述问题的解决办法：1、监督、舆论监督、成功经验借鉴；2、通过复议或诉讼；3、通过法定程序让问题暴露在阳光下，通过上级机关纠正；4、认真研究客观事实，结合法律规定研究；5、以镇***和机关为重点，有理有利地解决问题；6、灵活应对。cn《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋评估应当考虑被征收房屋的区位、建筑面积、新旧程度、建筑结构、用途、以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

就像群众熟知的“中国象棋”口诀：马走日，象走田，车走直路炮翻山，士走斜线护将边，小卒一去不回还。俗话说仓廪实而知礼节，随着国家经济的发展和人民群众文化水平的上升，人民的法治意识也逐渐提高，人民对建立一支高执水平的警队伍的呼声越来越高，大家热切希望剔除过去诸如“按闹分配”、“人情执”等社会弊病。只要掌握象棋的基本规则，那么你可以入门象棋了。为什么通常情况下新手会惨败于象棋行家，因为象棋行家懂得行棋顺序和组合策略。回到本案，提出各个维权角度固然重要，但是能够依据经验，审时度势打出漂亮的“组合拳”对于案件来说更为重要。

李主任眉头紧蹙，陷入沉思，些许之后，向各位律师说明了自己设计的维权方案，针对本维权方案，律师们又展开讨论。。面对这种情况的时候，企业主要及时拿起法律来维护自己的权益，因为此时企业的关停还不是终局的，是维权的好时机，无论是索要补偿还是重新开工，都是比较理想的阶段。。。***终，研讨会上各位拆迁行业的律师一起做出了针对上海某企业的维权方案：从厂房被违法强拆入手；以镇***为被告向浦东提起违法强制拆除诉讼，针对机关的行政不作为提出行政复议和诉讼；同时向相关***职能部门提出***信息公开申请，对拆迁行为的合法性进行审查通过上述三个角度，充分利用上述三个方面背后的法律规定，发现相关职能部门的违法违规之处，***终妥善解决问题。

当研讨会结束时，窗外楼宇早已灯光点点。

第二辑：从三个角度践行维权方案，维权之路步入正轨

制度是具有中国特色的表达诉请途径，是指公民以书信、走访、等参与形式与国家的政***、***负责工作的机构或人员接触，以反映情况，表达自身意见，吁请解决问题，有关工作机构或人员采用一定的方式进行处理的一种制度。根据房地产估价相关规范的规定，房屋评估报告使用期限应根据评估目的和预计评估对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年房屋拆迁纠纷律师。在委托李律师之前，李总也向相关部门反映问题，寻求解决，但各行政机关互相踢皮球，维权效果不理想。

李律师首先向中华人民共和国住房和建设部申请查处拆迁许可证违法；同日起诉上海市浦东新区建设和交通管理会查处不作为；随后，李律师指导当事人向上海市浦东新区人院诉请确认周浦镇*** 2012 年 12 月 4 日至 2012 年 12 月 8 日对上海某企业的房屋以及设备实施的强制拆除行为违法；在庭审中，李律师敏锐地发现拆迁所依据的“沪南房管拆许字（2009）第 0059 号《房屋拆迁许可证》”未经法定程序而做的延期，于是李律师有递交诉状请求浦东新区人院确认被告 2012 年 11 月 29 日作出《房屋拆迁期限延长公告》（第 1-65 号）对沪南房管拆许字（2009）第 0059 号《房屋拆迁许可证》准许延长拆迁期至 2013 年 11 月 30 日的具体行政行为违法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对房屋所有权人给予公平补偿”。

针对机关不作为违法，李律师指导李总一纸诉状将上海市局浦东分局告上法庭，请求依法确认被告对故意损毁原告厂房设备不查处违法；判令被告查处，依法追究相关单位及个人法律责任。很多时候被拆迁人不是找不到解决办法，而是以为这个办法可以解决，就一直在一条不知终点的路上努力。浦东分局局见状致电李总表示：是镇***组织强拆，自己只是过去现场维持秩序，并愿意与***方面协调补偿事宜，起诉工作初见成效。

针对审查拆迁项目的合法性，李律师发动了密集攻势：首先，向浦东新区规划和土地管理局申请公开：土地征收普准文件；补偿安置方法；以及公告和补偿安置方法公告。随后，向浦东新区发展和改革会申请公开：建设用地批准文件；相关立项文件等。而且一定要谨记，只要被拆迁人没有对相关影响权利义务的文书提起程序，那这些文件对被拆迁人就是生效的，作出该文件的部门随时都可以执行。通过一些列的***信息公开，行政机关的违法点曝漏在阳光下，为***的拆迁事宜的妥善解决埋下伏笔。

第三辑：发现新大陆，巧妙提起程序将检察机关介入本案

我国系统由机关、、组成。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。在本案中，机关是涉案当事人，对我当事人企业实施了强拆；李律师提起行政诉讼，也介入此案，但是由于当地行政机关的干扰，在本院的审判上选择性的站边；李律师指导当事认提起行政复议，意图将上级行政机关介入，实现行政系统错误的自我纠正。

检察机关是代表国家依法行使检察权的，其主要职责是追究责任，提起公诉和实施法律监督。李律师分析了本案后，决定从追求责任和实施法律监督两个角度提起程序将检察机关介入其中。

 首先，李律师指导当事人房屋拆迁行政许可一案，不服上海市中级人院所做的 151 号行政裁定、上海市浦东新区人院所做的行政裁定，请求人民依法抗诉；随后又针对不履行法定职责行政不作为一案，不服上海市中级人院第 183 号行政、上海市浦东新区人院第 123 号行政，请求人民依法抗诉；又针对房屋强制拆除一案，不服上海市中级人院第 150 号行政裁定、上海市浦东新区人院第 38 号行政裁定，请求人民依法抗诉。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定。李律师先后针对人院行政裁定、行政书共提起十一份抗诉申请！为***检察机关出面调解奠定坚实基础。

自建厂房、机械设备、成品以及半成品在几天内被不明身份人员强拆破坏，那么，如果没有签订拆迁补偿协议或者没有协商好的话，实施拆迁的人员就会故意毁坏财物的，根据此，李律师果断出手，向上海市局浦东分局控诉上海某拆迁有限公司职员郭某和林某，明知是我方当事人的厂房及设备的情况下，仍然雇佣大量保安等人员强拆，主观故意是非常明显的。同时，公机关也是国家的暴机构，一旦滥用职权，非常有可能给相对人造成很大的伤害。客观上，郭某和林某对厂房及设备组织实施了拆除行为，致使控告个人厂房及设备被毁坏，给控告人造成了巨大的经济损失。二被控告人的行为完全符合故意毁坏公私财物罪的构成要件，应当依据《中华人民共和国》第 275 条：“故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，判处 3 年以下有期徒、役或者罚金。故意毁坏公私财物，数额巨大或者有其他特别严重情节的，判处 3 年以上 7 年以下有期徒”之规定追究被控告人的责任。

当足额 3600万补偿款到账时，企业主和李律师都长舒一口气，历时近 2 年的企业拆迁维权道路画上圆满的句号