广州买商品房时不成功导致逾期付款，开发商能解除合同吗？

  张静律师解答：看逾期付款情节是否严重，如果不严重，不影响开发商的合同权利的话，可能不会支持其解除合同。如下面这个案件，虽然买家因不成功导致逾期付款，但开发商仍收取了房款并出具收据，然后又起诉解除合同，终一审和二审都不支持其解除合同的诉求，其仅可要求赔偿逾期付款的违约金。

书节选：

本案的争议焦点是丰某公司是否有权主张解除合同。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中有关付款期限的约定合法有效，对双方均具有约束力。吴某已依约支付首期款904040元，虽然未在约定期限内通过方式向丰某公司支付135万元房款，但在丰某公司提起本案主张解除合同后，吴某向丰某公司实际支付部分房款89万元，付款总额已接近合同约定总价款的80%，丰某公司的合同目的已基本实现，丰某公司接收吴某的付款并出具收款收据予以确认，证实丰某公司认可合同可以继续履行。据此，驳回丰某公司要求解除合同及基于合同解除要求支付违约金、赔偿损失、返还收据原件及办理网签备案注销登记手续等全部诉请并无不当，可予维持。原审后，吴某向丰某公司支付完毕剩余房款46万元，虽然付款时间超出丰某公司的期限，但不影响丰某公司的合同目的实现。在此情况下，丰某公司以吴某未在其期限内付款为由，上诉认为其仍有权主张解除合同，证据不足，本院不予采纳。如丰某公司认为吴某构成逾期付款，可另行主张权利。

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广东签订商品房买卖合同时销售人员说法与合同不一致怎么办？

  张静律师解答：由法官结合全案案情来认定哪个为准。如下面这个案件，买家与开发商签订认购书，约定开发商发出《签约通知书》后7天内签订正式买卖合同。但后销售与买家***沟通时，由承诺可以延期签订买卖合同。随后开发商虽然寄出了《签约通知书》，但未注明是《签约通知书》，终认定买家不构成违约，双方协商一致解除认购书，购房款全额退还。

本案争议的焦点是麦某是否应就《预认购书》解除承担违约责任。麦某与科某公司对《预认购书》已经解除并无异议,只是对该《预认购书》解除的责任认定存在争议,双方均认为《预认购书》的解除应归责于对方、由对方承担违约责任。科某公司主张麦某违约并应在退还购房款中扣除房款20%的违约金,则应就麦某存在违约的事实承担举证责任。从本案现有证据来看,科某公司提交的证据不足以证实其主张。首先,双方签订的《预认购书》均约定麦某应在科某公司发出签约通知书后7日内与科某公司办理完毕购买该房屋使用权的签约手续,但双方只约定了科某公《预认购书》通知书,该通知书于2019年12月17日妥投,故麦某拒绝于2019年12月20日前支付第五期购房款具有合理性。麦某提起本案要求解除《预认购书》,科某公司对解除亦无异议,可视为双方就解除《预认购书》达成一致意见。由于麦某拒收邮件,科某公司在未就签约时间进行有效沟通的情况下发出解除通知书,双方在明确具体签约时间及流程方面均存在一定过错,故本院不予支持科某公司主张麦某承担违约责任并支付20%购房款的违约金的主张。

广州商品房交楼的法定条件是什么？

  张静律师解答：交楼法定条件是完成了竣工验收备案。此条件为法定，不能以合同约定的形式变更。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条：根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。

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