广州中介承诺买家垫z资赎契有效吗？

  张静律师解答：除非有证据证明买家知情并同意，否则中介的承诺对买家不产生效力。如卖家坚持要买家垫z资赎契才过户，则构成根本违约。

判z决书节选：

关于林卖家与莫买家之间的房屋买卖合同关系解除的违约责任认定问题。根据《存量房买卖合同》约定,莫买家应在房管部门出具本次交易过户受理回执当天将150000元首期楼款支付给林卖家,无证据显示莫买家承诺提前支付150000元首期楼款用于赎契,至于中介公司与林卖家的协商内容,无证据证实莫买家对此知情并同意,故林卖家与中介公司的协商内容对莫买家不具有法律约束力,故林卖家主张莫买家未依约支付150000元首期楼款用于赎契构成违约,缺乏事实依据,本院不予采纳。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州买房时发现卖家只是挂名人，需要追加真正的卖家进诉z讼吗？

    张静律师解答：若名义卖家披露真正的卖家，则可由买家自己选择告谁，告名义卖家还是真正卖家都可以，承担责任都是一样的。但是选定后就不能再更换。

本院认为，关于林卖家是否需承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务的问题。《合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”；第四百零三条第z一款、第二款规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外；受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。本案中，涉案商铺登记在林卖家名下，林卖家亦以自身名义与刘买家签订《商铺买卖合同》，无充分证据反映林卖家在签订《商铺买卖合同》之时有向刘买家披露其系代案外人泽某公司持有涉案商铺的事实，而刘买家也以林卖家为合同相对方提起本案诉z讼，要求林卖家承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务。基于此，林卖家应作为出卖人向刘买家承担返还购房款及团购费的出卖人义务。对林卖家提出涉案商铺实际权属人为泽某公司，一审未追加泽某公司，程序的主张，本院不予采纳。

广州房主他人一房二卖，真买家能起诉过户吗？

  张静律师解答：可以。如下面这个案件，开发商他人一房二卖，第z一个买家起诉过户。法z院认为第二个买家的商品房预售合同并非真实意思表示，判z决开发商与第二个买家的商品房预售合同无效，开发商配合第z一个买家办理过户手续。

法z院认为，欧某与国某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。国某公司至今未协助欧某办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵z押权存在冲突。对此，法z院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第X号判z决书查明的事实，国某公司与李某虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但本案中并无证据显示李某曾向国某公司支付首期房款，其也未实际占有房屋。虽然从白云区人z院的生效判z决书中可见第三人李某曾支付了部分的按揭房款，但此并不足以证明双方之间的买卖合同真实有效。如第三人李某与国某公司订立的买卖合同为真实有效，其在合同订立后按约定偿还按揭贷z款，那么国某公司未按时交付房屋，但无任何证据显示第三人李某在长达十余年的时间里曾向国某公司主张过权利。可见，国某公司与第三人李某签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《通则》第五十五条第（二）项及《总则》第z一百四十六条第z一款的规定，国某公司与第三人李某签订的商品房预售合同为无效合同，因而欧某诉请要求确认国某公司与第三人李某签订的《商品房买卖合同》为无效，法z院予以支持。

广州房屋买卖合同实为以房款抵债的如何处理？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十四条：当事人签订房屋买卖合同,实为以房款抵偿其他债务,一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的,不予支持。因债务人未履屋买卖合同,债权人请求解除合同,按照原约定清偿债z务的,应予支持。

债务人举证证明所抵销的债务中存在高额利息的,应当扣除该部分利息。一方请求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销协议的,应当依照合同法第五十二条、第五十四条的规定审查。

当事人通过以房抵债协议逃避债务,侵害第三人合法权益的,第三人可以依照合同法第七十四条的规定行使撤销权。

《合同法》第五十二条

（合同无效的法定情形）有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行规的强制性规定。

第五十四条

（可撤销合同）下列合同，当事人一方有权请求人民z法z院或者仲裁机构变更或者撤销：

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民z法z院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民z法z院或者仲裁机构不得撤销。