广州二手房买家没有购房资格，卖家同意，合同解除算谁违约？

    张静律师解答：一般由于双方协商一致造成合同签订不完善的情况，法z院都会认定双方都有过错，互不承担违约责任。如下面这个案件，买家没有购房资格，合同约定买家可第三人过户，此情况买家存在过错。后买家取消提前还贷申请，仍然要求买家垫z资赎契。终法z院认定双方都有过错，互不赔偿。

判z决书节选：

法z院认为: 欧买家不具备广州市购房资格,虽然欧买家陈述可以过户到自己的公司或其他具备购房资格的朋友名下,但欧买家并未提交充分证据证明其将实际购房人告知胡卖家,故欧买家对于合同的不能履行存在过错。合同履行过程中,欧买家向胡卖家支付定金,代缴契税及办理涉案房产产权证件,但胡卖家并未将办理提前还贷的情况告知欧买家,在其已经取消提前还贷的申请后,仍然要求欧买家代为偿还贷z款违反合同约定,且其明知欧买家没有购房资格,仍然签订房屋买卖合同,对于合同不能履行亦存在过错。根据《合同法》第z一百二十条的规定:“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任”。本案中,买卖双方对于合同不能继续履行均存在过错,因此,双方应对各自的过错承担责任,故买卖双方要求对方支付违约金的诉z讼请求,法z院均不予支持。

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广州一房多卖的情况下，谁有权要求履行合同？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条

出卖人就同一房屋签订多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求继续履行合同的,一般应当

按照下列情形分别处理:

(一)办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的,应予支持;

(二)均未办理房屋所有权转移登记,办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的,应予支持;

(三)均无上述履行行为,接受商品房交付的买受人请求继续履行合同的,应予支持;

(四)均无上述履行行为,登记机关已经受理其房屋所有权转移登记申请的买受人请求继续履行合同的,应予支持;

(五)均无上述履行行为,办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的,应予支持;

(六)均无上述履行行为,依约支付价款的买受人请求继续履行合同的,应予支持;

(七)均无上述履行行为,成立在先合同的买受人请求继续履行合同的,应予支持。

恶意抢先办理所有权转移登记或者预告登记的买受人,不能优先于已经合法占有房屋的买受人。在房屋查封期间占有房屋的买受人,其权利不能对抗申请查封房屋的买受人。

对买卖合同的成立时间,应当综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据等因素进行确定。

人民z法z院在审理房屋买卖合同纠纷案件时,查明还存在其他买卖合同关系的,应当通知其他买受人作为第三人参加诉z讼。原告的诉z讼请求明显不能成立,或者案件争议焦点不涉及原告与第三人权利先后顺序的,可以不通知该第三人。

广州买房过程中购房或贷z款政策出现了变化如何处理？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条：房地产调控政策实施后,一方当事人故意隐瞒或者虚构事实,或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的,另一方当事人因合同无法履行请求解除或者撤销合同,并要求对方当事人赔偿损失的,可予支持。

房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施,导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担z保贷z款合同的,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行, 人民z法z院可以参照《人民z法z院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。

一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的,不予支持。买受人请求判令出卖人办理所有权转移登记的,人民z法z院可以向其释明变更诉z讼请求为解除合同、返还财产。

买卖合同约定即使买受人无法获得银z行贷z款也应当支付房款的,不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。

因一方当事人迟延履行,致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行,守约方请求解除合同并赔偿损失的, 应予支持。

广州存量房买卖合同约定付款的同时过户，都抗辩对方不履行怎么办？

  张静律师解答：法z院会问买家是否愿意支付剩余房款，如买家愿意就会判z决一方付款，一方过户。部分卖家明明是自己不想卖房了，却说是卖家不肯付款所以自己才不卖房。此种抗辩显然到了法庭上是行不通的。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十六条：买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记,出卖人以买受人未履行付款义务抗辩,经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的,人民z法z院可以向出卖人释明反诉请求买受人支付剩余购房款,出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的,可以作出同时履行判z决,即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记。