广州商品房买卖合同约定逾期交楼违约金房款3%有效吗？

  张静律师解答：可以调整违约金标准，如果认为逾期交楼天数较多，就可以随意调整违约金的金额。如下面这个案件，就认定违约金总额不受房款3%的限制。

书节选：

至于违约金计算标准,应按双方合同约定每日万分之一计算;至于违约金总数是否受不超过总房款的3%的限制问题,一审综合考量合同中对郎某逾期支付房款所应负担的违约责任的约定,该约定明显与利某公司逾期交楼违约责任并不对等。故一审认定违约金总额应不受总房款3%的限制。对于利某公司提出评估涉案房屋租金的申请,广州市中级人院已就同一小区同类案件作出生效,该申请并无必要,一审不予采纳。

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州哪些情形下不能主张房屋买卖合同无效？

  《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条：当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:

(一)出卖人未领取权属证书的;

(二)买卖未经抵z押权人同意的;

(三)买卖未经预告登记权利人同意的;

(四)房屋被依法采取查封等强制措施的;

(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;

(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共有人优先购买权的;

(七)出违反法律规定出售房屋,侵害承优先购买权的;

(八)违反政z府房地产市场调控政策,但不违反法律、行政治法规效力性强制性规定或者公序良俗的。

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广州收楼时发现房屋有质量问题能拒绝收楼吗？

  张静律师解答：房屋只要经过了竣工验收，一般都不会有主体质量问题，而只有主体质量问题，才可以拒绝收楼。其他的小的质量问题，都应该收楼后要求开发商维修，故不能因为小的质量问题拒绝收楼。简单说来，就是只有在开发商未取得竣工验收备案表的情况下，才能因为质量问题拒绝收楼。

判z决书节选：

关于罗某、韩某对涉案房屋提出的异议是否属于房屋质量问题。罗某、韩某主张其对涉案房屋提出的异议并非仅为装修质量异议,还包括房屋毛坯结构的质量异议。从现场照片及测量结果反映,主卧及主卫的墙体距离经测量虽有一定的误差,存在地板对角不完全为直角的情形,但相对于房屋的面积的比例,该误差值较小,尚未达到影响正常使用的程度,且无证据证实上述误差导致涉案房屋存在安全隐患,故现有证据尚不足以认定涉案房屋存在质量问题;阳台门墙体不存在明显肉眼可见的宽度不一致的情况,阳台推拉门存在的缝隙、阳台下水不畅的问题可以通过维修解决,银某公司应积极履行维修及保修义务。因此,涉案房屋存在的上述瑕疵不足以影响房屋的安全使用,在涉案房屋已经竣工验收合格的情况下,罗某、韩某以此主张房屋存在质量问题缺乏依据,本院不予采纳。

广州开发商隐瞒商品房已被查封，能双倍返还定金吗？

  张静律师解答：可以。如下面这个案件，一审法z院认为，涉案房产的查封在朱某认购之前就已发生，朱某作为认购方也应履行审慎审查的义务，故朱某对认购书无法履行也应承担责任，因此，驳回朱某要求益某公司向其双倍返还定金的请求，仅判z决返还定金。二审法z院认为购房者无过错，改判支持双倍返还定金。

二审判z决书节选：

本院认为，朱某与益某公司订立的《某园认购书》约定朱某向某公司支付定金50000元，双方于2014年11月13日前签订《商品房买卖合同》，故双方之间成立商品房预约合同关系，本案案由应为商品房预约合同纠纷。《某园认购书》约定的定金作为双方在确定的期限内签订正式商品房买卖合同的担z保，其性质应为立约定金，如一方违约导致未能签订正式商品房买卖合同则应适用定金罚则。《某园认购书》约定出售方保证认购方能依约取得认购物业。作为出卖人，益某公司负有如实告知标的物情况以及确保标的物适于交易的义务，然而，益某公司故意隐瞒涉案房屋已被查封的事实，导致双方未能订立正式商品房买卖合同，应承担违约责任。朱某主张益某公司双倍返还定金，本院予以支持。