广州恋爱期间，男方把宅基地房赠与给女方有效吗？

  张静律师解答：无效。宅基地房不能赠与给外村人。

书节选：

本院认为：从本院查明的事实看，案涉房屋坐落的土地权属性质为集体所有，案涉房屋属于宅基地房屋。《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。原告并非案涉房屋所属的农村集体经济组织成员，依法不能取得集体土地使用权，根据房地一体的原则，被告向原告赠与案涉房屋中的部分面积亦将导致案涉房屋所坐落的土地使用权流转至集体经济组织以外的成员，因此，原、被告之间就案涉房屋中部分面积形成的房屋赠与合同关系，违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定，应认定无效。原告的请求以赠与合同有效为前提，故本院对原告的请求依法驳回。

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广州两人共同购买小产权房，一个人能起诉买卖合同无效吗？

  张静律师解答：可以起诉合同无效，但不能要求房款返还给一个人，必须两人达成一致法z院才会判z决返还购房款。

判z决书节选：

本院认为,涉案的《大某公寓合作建房合同》名为合作建房合同,实为房屋买卖合同。涉案房屋的土地属于兴某经济社的集体用地,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因宅基地是村民基本生产、生活的保障,宅基地使用权由本集体经济组织成员享有,涉案的《大某公寓合作建房合同》因违反了法律的强制性规定,应为无效合同。骆某要求确认涉案合同无效,本院予以支持。

关于骆某提出的要求兴某经济社返还购房款及利息的主张,本院认为,因涉案房屋是骆某与罗某在同居期间为共同利益出资购买的财产,应为双方的共有财产,根据《物权法》第九十七条的规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”因骆某与罗某就涉案房屋的处理以及购房款的返还未能达成一致意见,双方应先就共有财产的分割进行处理,在双方未达成一致意见亦未进行财产分割的前提下,骆某单方提出要求兴某经济社向其返还全部购房款及利息依据不足,本院不予支持。

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广州宅基地买卖合同无效纠纷中，房屋价值评估一般多少？

  张静律师解答：宅基地房屋价值的评估每个案件都不一样，差别非常大，跟房屋的新旧、位置、面积都有关系。如下面这个案件，评估出来房屋的价值（含土地价值）就是67万，476平方米，本案为2019年案件。

诉z讼中，劳买家申请对涉案房屋价值进行评估。法z院依法委托广东安某价格事务所有限公司（以下简称安某公司）对涉案房屋价值（单列土地使用权价值）进行评估。根据评估报告，涉案房屋宅基地使用权价值为672648元；劳买家分得的房屋价值（含土地使用权价值）为204164元。根据评估报告核定，涉案房屋的区位楼面地价为1413.13元（672648元÷476平方米）。因此，劳买家分得的房屋的土地使用权价值为69667.3元（1413.13元×49.3平方米）。扣除上述土地使用权价值后，相应上盖物的价值为134496.7元。