广州二手房买家超期未取得同贷书，要如何赔偿卖家？

    张静律师解答：如买家迟延取得同贷书，且在合同约定的宽限期内（一般10-15天，期间支付逾期违约金，但卖家仍不能解除合同）仍未取得，则卖家可以解除合同。但违约金如约定过高的，法z院一般都会降低。如下面这个案件，合同约定的违约金是房价10个点（87万），终法z院认为没收定金30万已足以弥补卖家损失，于是将违约金降至30万，刚好抵扣定金，互不找补。

判z决书节选：

法z院认为，关于张买家是否应向梁卖家支付违约金及如何支付的问题。如前所述,张买家逾期支付首期款已超过十日,依据双方在《房屋买卖合同》中的约定,梁卖家有权要求张买家支付成交价10%的违约金。关于违约金标准,虽然合同约定以成交价10%的标准计算,但从本案双方的实际履行情况来看,从合同履行伊始,便出现张买家因资金问题而无法按期履行付款义务的问题,梁卖家在明知该情况下仍选择对此作出适度容忍,并与张买家协商变更合同约定,延长履行期限,张买家亦有通过变更申请按揭贷z款人、申请信用贷z款等途径筹金,故张买家并不存在恶意拒绝履行合同义务的情形,本院据实将合同约定的违约金标准调整为30万元。因梁卖家表示同意将其已收取的定金与违约金一并处理,两项抵消后,梁卖家无需再向张买家返还定金30万元,张买家亦无需另行向梁卖家支付违约金。

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起诉撤诉他人名下的房产证可以吗？

  张静律师解答：需要证明自己与该证的颁发有利害关系，否则法z院会驳回起诉。

本院认为，公民、z法人或者其他组织提起行政诉z讼，应当符合法定的起诉条件，不符合法定起诉条件已经受理的，应当裁定驳回起诉。本案中，原告是广州市番禺区东涌镇X号5座2梯603房房产所有权人，该房产位于锦某新城一期，不在案涉《不动产权证》的红线范围内，原告不是该《不动产权证》的相对人，对案涉土地亦没有使用权，与被告市规划资源局颁发案涉《不动产权证》的行政行为不具有利害关系。关于原告主张案涉《不动产权证》红线范围涵盖锦某新城的篮球场、游泳池等公共配套设施用地，侵害业主权利的理由。因涉及锦某新城业主共同利益，根据《人z院关于适用的解释》第十八条“业主对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉z讼；业主不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉z讼”之规定，涉及业主共有利益的行政行为业主个人没有独立起诉权，有业主的应由业主行使诉权；业主不行使诉权或没有成立业主的，应由专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主行使诉权。本案原告以自己的名义提起诉z讼，不符合上述法律规定。综上，原告方某某没有提起本案诉z讼的主体资格，裁定驳回原告要求撤销《不动产权证》的起诉。

广州二手房买家能起诉买家迁出户籍吗？

  张静律师解答：不能，迁出户籍不属于民事案件受理范围。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十五条：存量房屋的买受人起诉请求出卖人迁出户籍,不属于民事案件的受理范围。

出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响,买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同并赔偿损失的,应予支持。