广州因开发商的原因购房者无法办理怎么办？

  张静律师解答：如房屋买卖合同有约定从约定，如无约定，则可协商签订补充协议。开发商因自身原因导致购房者无法办理，要求一次性付款，一般也不会支持。如下面这个案件，开发商不仅因自身原因导致可以无法办理，还未能在合同约定的期限内办理房产证，一审认定购房者构成违约要支付违约金，二审改判购房者不构成违约，购房者付清付款，开发商配合办理房产证，双方互不承担违约责任。

书节选：

本案争议焦点为：李某未支付剩余购房款是否构成违约，应否承担逾期付款的违约责任。

《商品房买卖合同》约定李某的付款方式为首付40万元和100万元。因恒某房地产公司的自身原因导致李某无法办理，认定无法办理的责任在于恒某房地产公司。《商品房买卖合同》并未对李某因恒某房地产公司的过错而无法办理时，剩余购房款应如何支付的问题作出约定。因双方在此情况发生后并无因此解除合同的意思表示，依据《合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，李某在恒某房地产公司未能依约履行义务前有权拒绝支付剩余购房款。李某因恒某房地产公司的过错无法办理以支付剩余房款，亦未能按合同约定的期限取得案涉房屋的产权证，其未支付剩余房款不构成违约；一审对此认定有误，本院予以纠正。恒某房地产公司要求李某按合同约定承担逾期付款的违约责任，依据不足，本院不予支持。

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广东签订商品房买卖合同时销售人员说法与合同不一致怎么办？

  张静律师解答：由法官结合全案案情来认定哪个为准。如下面这个案件，买家与开发商签订认购书，约定开发商发出《签约通知书》后7天内签订正式买卖合同。但后销售与买家***沟通时，由承诺可以延期签订买卖合同。随后开发商虽然寄出了《签约通知书》，但未注明是《签约通知书》，终认定买家不构成违约，双方协商一致解除认购书，购房款全额退还。

本案争议的焦点是麦某是否应就《预认购书》解除承担违约责任。麦某与科某公司对《预认购书》已经解除并无异议,只是对该《预认购书》解除的责任认定存在争议,双方均认为《预认购书》的解除应归责于对方、由对方承担违约责任。科某公司主张麦某违约并应在退还购房款中扣除房款20%的违约金,则应就麦某存在违约的事实承担举证责任。从本案现有证据来看,科某公司提交的证据不足以证实其主张。首先,双方签订的《预认购书》均约定麦某应在科某公司发出签约通知书后7日内与科某公司办理完毕购买该房屋使用权的签约手续,但双方只约定了科某公《预认购书》通知书,该通知书于2019年12月17日妥投,故麦某拒绝于2019年12月20日前支付第五期购房款具有合理性。麦某提起本案要求解除《预认购书》,科某公司对解除亦无异议,可视为双方就解除《预认购书》达成一致意见。由于麦某拒收邮件,科某公司在未就签约时间进行有效沟通的情况下发出解除通知书,双方在明确具体签约时间及流程方面均存在一定过错,故本院不予支持科某公司主张麦某承担违约责任并支付20%购房款的违约金的主张。

因疫情不在广州无法收到解除合同通知，解除时间如何算？

  张静律师解答：从书生效之日开始算。

认为,中某公司与邓某签订的《商品房预售合同》合法有效。根据建设银行广东自贸区分行作出的《协助调查复函》,邓某申请的未能获得批准的原因在于其未能结清他行消费。现邓某明确没有一次性支付剩余房款的能力,又无法与中某公司协商一致变更付款方式,《商品房预售合同》已缺乏继续履行的基础,应予以解除。《商品房预售合同》约定相关通知自收到时起生效,鉴于2020年2月25日邓某身在武汉,其二人因新冠××疫情管控措施无法返还广州,不可能在该日收到中某公司发出的《解除合同通知》,故上述解除通知未发生法律效力。中某公司要求确认《商品房预售合同》已于2020年2月25日解除,缺乏依据。由于合同已无法继续履行,邓某亦同意解除合同,为避免诉累,现解除双方签订的《商品房预售合同》。合同解除后,邓某应及时配合中某公司办理《商品房预售合同》的注销手续,中某公司应当向邓某退还553615元购房款以及9841.65元物业维修。

广州开发商逾期交房，买家要解除合同必须先催告吗？

  张静律师解答：是的，出卖人迟延交付房屋,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同。如下面这个案件，买家虽然发函进行了催告，但只给了开发商5天交房时间，一审认为时间太短，应至少为3个月，遂买家不能解除合同。二审认为，虽然催告时间不足3个月，但开发商实际上过了个5月才通知收楼，已超过3个月合理期限，改判买家有权解除合同，并要求房款10%违约金。

本案二审需要处理的问题是:如何认定洪某本案主张的法定解除权行使效果。依长某公司与洪某2016年12月21日所签涉案商品房预售合同的约定,长某公司应于2019年6月30日前将符合交付标准的房屋交付给洪某,按期交付房屋是长某公司的主要合同义务。洪某在长某公司逾期交房后的2020年7月7日向长某公司发出《催告函》,催告长某公司在收到函件的5日内履行交付房屋的合同义务。根据《人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条款的规定,出卖人迟延交付房屋,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同。本案洪某催告长某公司履行交付房屋的期限与解释三个月的规定,并不相符,一审于2020年9月8日作出时认定洪某于2020年7月22日即提起本案要求解除合同,未给予合理期限,不支持洪某所提请求,并非没有依据。有鉴于此,洪某应自行承担本案一审案件受理费。