广州房屋未通过消防验收，租客无法开业可以要求赔偿损失吗？

    武某租赁某家电公司房屋用于开电玩城，合同签订后，武某多次要求家电公司提供该涉案房屋的整体消防验收合格手续，被告一直未能提供，造成武某无法正常经营。因分房引发的占房腾房纠纷并不是一概不应受理，一般认为有两种例外情形：一是房屋在分配过程中因职工擅自抢占待分配的房屋，单位诉请法z院解决的，属侵权之诉。武某与家电公司解除租赁合同后诉至法z院，要求家电公司返还租金押金并赔偿损失100余万元。本案中承***的损失能得到赔偿吗？

　　法z院经审理后认为：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。本案中原被告在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同应合法有效。因被告无法提供涉案房屋的消防验收手续直接导致原告不能实现合同目的，双方自愿达成解除合同的意思表示，应当尊重当事人的意愿，但导致合同解除过错在被告，被告应当返还原告租金及押金并赔偿原告损失。

***终，法z院依法***被告返还原告租金及押金并赔偿原告损失27万元。

　　律师说法：根据《***z高人***z院答复云南省高z级人***z院<关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复>》第二条 “租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人***z院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”，第三条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公z安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，原告所租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故原被告签订的房屋租赁合同不具备合同无效的情形，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　虽然租赁房屋未经消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件，但租赁房屋的消防验收是原告开办电玩城不可或缺的前提条件之一，因被告家电公司在承诺期限内未能提供涉案房屋的消防验收手续，导致原告无法办理电玩城开业前所需手续，致使原告签订合同的目的不能实现。（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅。原告提出解除合同，被告家电公司亦同意解除，经原被告双方协商一致达成的解除房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示。因此，导致双方签订的租赁合同解除的责任在被告，被告应当返还原告所交租金及押金并赔偿原告的各项经济损失。

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广州承***哪些情况下没有优先购买权？

    优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。承***所租房屋在出卖、实现***权、拍卖等情形时，享有的在同等条件下优先于第三人购买该房屋的权利。

例外情形：

承***行使优先购买权的四种例外情形：

(1)房屋共有人行使优先购买权的;

(2)出***将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(3)出***履行通知义务后，承***在十五日内未明确表示购买的;

(4) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

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广州租赁合同中后续租金约定不明可以解除合同吗？

    问：我与罗某签订了一份租赁合同，约定将罗某一套两居室房屋租给我居住使用，并约定租期从2014年5月1日起至2018年4月30日止，其中约定第z一年租金为5000元每月，后三年根据双方协商约定，现一年合同已经履行完毕，我与罗某就之后租金未达成一致意见，罗某是否能单方解除合同？合同法第四十四条第z一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。

答：罗某不能单方解除合同，你与罗某就租赁期明确约定为四年且第z一年已履行完毕，说明双方对履行合同具有一致性。如果在处罚时效之外，也应按照第二种情况完全纳入拆迁征收补偿范围。虽然后三年租金未协商一致，但此时根据合同目的和交易习惯完全可以参照同地段同户型房屋租金加以确定，依据合同法解释（二）的规定，“人***z院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”罗某在合同中并没有约定，如租金未达成一致一方可单独解除合同。所以依据合同法第六十一条、第六十二条相关规定，结合交易习惯和市场价格能够确定租金，故租赁合同成立且继续有效。从你所述可以看出罗某单方解除合同的约定条件及法定条件均不成立。

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