广州通过法z院拍卖买到违z法用地不能过户的房屋怎么办？

    李某购买一处法z院变卖的房屋后，向县国土资源局申请办理该房屋的土地登记。又根据《中华人民共和国物权法》第z一百九十条规定，抵z押权设立后抵z押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵z押权。李某提交的材料有：法z院民事裁定书、协助执行通知书、城市规划主管部门2011年开据的建设用地规划许可证（补办）、法z院变卖已经登记到李某名下的房屋所有权证书。民事裁定书内容显示：因债z务人莫某未履行还款义务，裁定变卖被执行人所有房屋一幢，给债z权人李某以抵偿债z务。协助执行通知书内容显示：请将现属被执行人莫某的房屋转移给李某。

在地籍调查时，县国土资源局发现该房屋建于1995年，占用的是国有土地，无合法用地批准手续，属于违z法占地，遂以“土地违z法违规行为尚未处理”为由，根据《土地登记办法》的规定，对李某的申请作出不予登记的决定，并将材料移交给执z法监z察部门。拍卖未成交的（即流拍的），竞买人的保证金在拍卖活动结束后即时释放，保证金锁定期间不计利息。接到材料后，执z法监察人员对李某作了询问笔录，进行了实地测量调查。县国土资源局根据案件材料，以“李某于1995年未经批准擅自占用50平方米土地建房”为违z法事实，对李某作出“没收非z法占用土地上新建的建筑物，并处罚款”的处罚决定。

律师说法：

本案中，A县国土资源局以房屋受让者为违z法占地主体，将法z院变卖的、无合法用地批准手续的房屋作为非z法建筑物，作出了予以没收的行政处罚。在收到法制办评查意见后，该局经过认真审查分析，认为李某的案件存在如下错误：

被处罚主体与违z法占地行为人不一致。接到材料后，执z法监察人员对李某作了询问笔录，进行了实地测量调查。执行的房屋1995年已经建成，而根据法z院裁定，李某的房屋是2013年通过法z院变卖取得，当时房屋尚归莫某所有，从时间上推算，李某不是违z法占地行为人。因此，县国土资源局以李某作为违z法行为主体作出处罚决定，存在被处罚主体与违z法行为主体不一致的情况，违反了《行政处罚法》第三十条“违z法事实不清的，不得给予行政处罚”的规定。

把人***z院裁定变卖的房屋当非z法财物予以没收。第二，应充分行使自己的合法权利，在竞拍前一定要去现场了解房屋详情。李某通过人***z院变卖取得被执行人的房屋，办理了房屋所有权登记手续，该房屋在法律意义上属于李某的合法财物。而《行政处罚法》第八条明确规定，行政处罚的种类之三为“没收违z法所得、没收非z法财物”。县国土资源局以行政处罚为依据，没收李某的合法财物，明显与之不符。鉴于该案存在以上错误，国土资源局以“事实依据不足，处罚决定有误”为由，主动改正，撤销了对李某“违z法占地建房行为”的处罚决定。

对于本案，笔者建议，国土z资源部门一方面，可继续梳理案件事实，追查实际违z法占地人；另一方面，可参考以下法律法规，对协助法z院执行的该房地产作出恰当处理：人***z院变卖被执行人房地产，强制被执行人将房地产***抵债，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该行为属于房地产转让行为。律师提醒：记住买拍卖房的主要风险不是办不了房z产证，而是收楼难。

目前，该房屋虽未办理用地手续，却领取了房屋所有权证。律师解答：现实中很多被拍卖的房产，都是设有抵z押权后被拍卖的。而根据《物权法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《关于依法规范人***z院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移。同时，根据《土地登记办法》《关于依法规范人***z院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，国土资源行政主管部门在协助人***z院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人***z院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人***z院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。

因此，本案中A县国土资源局可根据《协议出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规范》规定的程序，在李某补办相关手续后，为其办理国有土地使用权协议出让手续。

广州购买的拍卖房有违z法加建有影响吗？

  律师解答：对过户及收房没有影响，如原业主主张有加建属违z法建筑，属行政管理范围，可投诉城z管拆除违建部分，与腾房没有关联。

判z决书节选：

法z院认为：涉案房屋是黄某经过合法的拍卖程序竞拍而得，并已办理黄某名下的房地产权证，故确认黄某对涉案房屋享有完整的所有权。通常情况下，拍卖行会公开标的展示时间，组织意向买家统一看房，让买家实地具体了解房屋的基本状况。至于赖某抗辩称涉案房屋的四层并不在房屋产权证登记的面积范围内，黄某因此对四层无所有权，法z院认为，从涉案房屋的《房地产平面附图》来看，该房屋含首层、二层、三层及天面层，黄某所主张的顶层实际上就是该天面层，黄某通过竞拍取得的是涉案房屋的全部整体，至于赖某所称四层是否属于违z章建筑并非z法z院审理民事纠纷的范围，不宜在本案中处理，赖某的上述抗辩无理，不予采纳。现赖某已确认其擅自搭建铁梯延伸至黄某所有的涉案房屋的天面层并破墙而入，并用铁块封堵涉案房屋三层通往天面层的楼梯通道，赖某还擅自居住在涉案房屋的顶楼（天面层），赖某的该行为已侵z犯了黄某合法财产权利，妨碍了黄某对涉案房屋的正常使用，赖某应就此承担相应的侵权责任。现黄某起诉要求赖某立即停止对涉案房屋天面层的非z法侵害，排除妨碍，立即拆除其非z法搭建至黄某房屋的户外楼梯及三层通过天面层的楼梯铁板，恢复涉案房屋天面层和楼梯扶手的原状，事实依据充分，予以支持。

广州购买法z院拍卖房之后，租客拿出租赁合同不肯搬怎么办？

  律师解答：现实中很多被拍卖的房产，都是设有抵z押权后被拍卖的。增城位于广州市东部，从化位于广州市东北部，它们均于2014年2月撤市设区，因为未被纳入广州于2013年出台的限购“穗六条”范围。若租赁合同的签订时间在抵z押权设立之前，则承租z人可以要求继续履行租赁合同，但过户之后的租金应交给新业主。若租赁合同的签订时间在抵z押权设立之后，则租赁合同不能对抗抵z押权，承租z人必须搬出房屋。另外，即使执行申请人不是抵z押权人，也不影响房屋的拍卖，只要将拍卖所得钱款支付给抵z押权人，就同样视为已通过拍卖实现抵z押权。

法z院认为，陈某是案涉房屋的所有权人，其享有收益及处分权等物权。本案争议的焦点是陈某按现状拍得案涉房屋后是否受朱某与刘某之间租赁合同的约束。这是两个专有名词，交吉即竞买后即可使用，不确定因素和风险都较小，但起拍价格相对高些。根据《***z高人民z法z院关于适用﹤中华人民共和国担z保法>若干问题的解释》第六十六条第z一款规定，抵z押人将已抵z押的财产出租的，抵z押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；又根据《中华人民共和国物权法》第z一百九十条规定，抵z押权设立后抵z押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵z押权；另外参照《***z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租z人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民z法z院应予支持，但房屋在出租前已设立抵z押权，因抵z押权人实现抵z押权发生所有权变动的除外。”本案中，案涉房屋抵z押权先于朱某与刘某之间的租赁合同而设立；虽然房屋被执行拍卖并非由抵z押权人所提起，但抵z押权人实际已通过拍卖实现抵z押权，故可认定本案属于上述司z法解释关于“房屋在出租前已设立抵z押权，因抵z押权人实现抵z押权发生所有权变动”的情形，因此，刘某基于租赁合同享有的权利不能对抗买受人陈某。另从案涉房屋的拍卖情况说明中注明的“房屋由案外人使用，有长期租约，承租z人有优先购买权”来看，是在执行拍卖过程中对案涉房屋现状的风险性说明，并非是对朱某与刘某之间租赁合同效力的法律认定，陈某以不交吉价格拍得案涉房屋，表明其接受该案涉房屋现状，自行承担拍卖案涉房屋后发生的风险，不等同于其对朱某与刘某之间租赁合同的认可与承受，故根据上述规定，抵z押权实现后，朱某与刘某之间的租赁合同对作为受让人的陈某不具有约束力。陈某在取得案涉房屋产权后，对案涉房屋享有占有、使用、处分、收益等权利，其要求刘某立即搬离案涉房屋，并自2016年8月9日起支付房屋占有使用费的诉z讼请求合理有据，予以支持。