广州二手房卖家隐瞒房屋抵z押情况，过户前涂销了算违约吗？

  下面这个案件中，卖家隐瞒了房屋同时存在银z行抵z押和个人抵z押两种抵z押的情况，买家认为自己受了欺骗，起诉解除合同。法z院经审理认为，房屋已交付买方使用并办理了产权变更登记手续，买方应依约支付房款。后卖家在合同约定的期限内涂销了全部抵z押。本案中，卖家认为买家未按合同约定时间付款构成违约，买家认为卖家隐瞒房屋抵z押情况构成违约，那么到底是谁构成违约呢?

律师解答：严格地说来，卖家只要在合同约定的期限内涂销了抵z押，就不构成违约，买家未按合同约定时间付款，构成违约。对于已付款10万元，为免诉累，法z院判令唐某向江某返还定金10万元。但法z院认为卖家未完全披露抵z押情况也存在过错，且房屋价格上涨卖家没有损失，遂判z决卖家只需退回定金，双方都不用承担违约责任。本律师注意到，近年法z院判z决的很多二手房买卖案件，***终认定合同无法履行的过错在买家，但因房价上涨，合同解除卖家的损失已得到弥补而判z决买家不用承担违约责任，此种判z决为了社会和谐而直接取消了违约方的违约责任，这是法z院作为国家司z法机关的大局考虑，如果是通过仲裁，一般不会有这种情况，违约了就要承担违约责任。

判z决书节选：

关于合同解除后的责任承担问题。首先，如上所述，李某在《合同》签订时并无告知姚某涉案房屋已抵z押给个人存在不当，姚某亦已就此起诉要求李某返还其已支付的定金，李某虽在姚某起诉后涂销抵z押，但姚某起诉后《合同》能否继续履行处于不确定状态，姚某在起诉后拒绝继续履行《合同》不能只归责于姚某一方。杨某认为，以被告名义买房，一方面是怕前妻纠缠，另一方面也是为了避免其他债务纠纷被查封或处理自己名下财产。其次，在姚某起诉要求李某返还定金后，李某在2017年9月1日涂销涉案房屋的抵z押权并未超过《合同》约定的办理提前还贷的时间，姚某亦未举证证明涉案房屋的抵z押权被涂销后继续履行合同存在实质障碍，姚某拒绝继续履行合同亦有一定不当。***后，虽李某主张因《合同》没有履行致使其在另行购房时产生额外支出，但上述支出并非姚某订立合同时预见到或者应当预见到的《合同》无法履行可能造成的损失，且涉案房屋所在区域的房价已实际上涨，李某的相关损失亦可得到一定弥补。综上，因姚某与李某双方对合同的解除均存在一定过错，合同解除后李某应向姚某退还姚某已支付的定金800000元。因双方对于合同的解除均存在一定过错，姚某诉请李某支付定金利息、中介费、网签费及按揭费，并诉请合某公司承担连带责任依据不足，法z院不予支持；李某反诉要求没收定金800000元以及要求姚某赔偿借z款利息、税费损失、中介费损失亦依据不足，法z院不予支持。

广州二手房买卖做高网签价格后，首期款支付起争议怎么办？

律师解答：二手房买家为了提高贷z款金额而做高网签价格，随后如果对首期款的支付金额发生争议的话，如果双方无法达成一致，卖家起诉解除合同的话，法z院一般会支持。如下面这个案件，法官就判z决解除合同，退回定金，互不承担违约责任。

案例解析：

　　买家小李通过中介公司介绍，***终看中了业主王某的房屋，约定价格在160万元，签订合同的时候支付4万元定金，然后首期款44万在交易递件当天支付，剩余的楼款112万元通过银z行按揭支付。买方在2013年9月2日签署按揭文件后，应在5日内即2013年9月7日前提供齐全办理银z行贷z款所需资料。在签订买卖合同后，小李即支付定金4万元。一时间拿出44万首期款对于小李来说确实有点困难，但是房子的确又是很满意，以为凑凑就可以凑出首付款，出于减少支付首期款的考虑，小李要求中介公司协助制作交易价格为190万元的网签合同，准备申请133万元的贷z款。中介公司知道后予以明确拒绝。于是，小李私z下与业主王某通过自行交易的方式制作网签合同。

　　后来，在办理递件过户手续时，业主王某要求小李按合同支付44万元首期款。小李认为在制作网签合同的时候已与业主王某说明，有133万元通过银z行贷z款支付，加上先前支付的4万元定金，只要再支付23万元首期款就可以了。业主王某认为其只同意小王按190万元制作网签合同的建议，并不同意按23万元支付首期款，根据合同约定，应按44万元支付，在收到银z行贷z款后，多出部分返还小王。小王认为这样有风险，不同意业主的意见，而且如果业主王某不履行合同，则按合同约定向其追讨房价10%的违约金作为赔偿。由于双方意见争持不下，双方按合同约定向广州仲裁委z员会提起仲裁解决。后卖家在合同约定的抵z押涂销期限内涂销了全部抵z押，法z院判z决驳回买家要求解除合同的诉z讼请求。

在广州，限贷政策规定，购房首期款***z低比例为30%，所以小李的首期付款应该是48万元，但是因为小李的一时错误想法，买卖双方通过虚报交易价格以获取银z行133万元同贷书，其实是违反了广州市房屋限贷政策的规定，双方均负有不可推卸的责任，故仲裁支持业主王某退回小李支付的定金解除合同，不支持小李向王某主张的房屋价格10%的违约赔偿。5万元的情况下，又转账给黄买家23万元，实际出具给黄买家首期款的收据仍为11。

广州卖房后发现卖低了，能以显示公平撤销合同吗？

    张律师解答：一般不能。打显示公平的风险非常大，除非卖家常年居住国外且买家是中介这种情况，其他情况法z院一般不支持显示公平。

1、根据***z高法司z法解释，显失公平不但要求有利益明显失衡的结果，还要求有一方当事人利用优势或者利用对方没有经验的原因，即只有利用优势或者对方没有经验签订合同导致双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的才构成显示公平，否则则归入双方契约自由范围；合同法第z一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加。

2、一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民z法z院或者仲裁机构予以撤销，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，或者具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的撤销权消灭；如下面这个案件，法官就判z决解除合同，退回定金，互不承担违约责任。

3、可撤销合同的一年撤销期限为不变除斥期间，不适用诉z讼时效中止、中断或者延长的规定，对方当事人对撤销合同请求权提出诉z讼时效抗辩的，人民z法z院不予支持；

4、合同被撤销，返还财产、赔偿损失请求权的诉z讼时效期间从合同被撤销之日起计算；