广州番禺区打宅基地房买卖 二手房买卖厉害的律师

广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，征A地拆迁补偿纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

农民城镇落户，原有宅基地能否登记发证

    众所周知，农村宅基地是农村村民安身立命的基础。宅基地使用权是农村集体土地使用权的一种，是只有具备农村集体经济组织成员资格的人才能享有的权利。宅基地使用权是农村集体土地使用权的一种，是只有具备农村集体经济组织成员资格的人才能享有的权利。实践中，有部分农民往往由于各种原因离开原有经济组织，落户到城镇，那么，这样的话，其原有的宅基地还能否登记发证呢？律师为您回答。

   首先，户籍的改变不能改变财产权的归属。根据2008年10月12日《中z共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定“依法保障农户宅基地用益物权”可知，只要是农民合法取得的宅基地，都应当予以保护。吴某认为购买了房屋，取得了产权证书，双方签订的协议无效，双方属于债z务纠纷，不能对抗吴某取得所有权。根据我国“地随房走”原则，即使该农民转为城镇居民，但其基于对房屋的所有权，该农民仍然对房屋所占宅基地享有使用权。

   其次，根据《国务z院办公z厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（国办z发〔2011〕9号）规定可知，是否放弃宅基地和承包的耕地、林地、草地，农民本人有自主选择权，任何人不得强制或变相强制收回。根据此通知的精神，农民工落户城镇仍然可以拥有宅基地，仍然对承包的耕地、林地、草地享有承包经营权。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。因此可以对其宅基地进行登记发证。

   ***后，《国土A资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政A部、农业A部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号）规定非农业户A口居民原在农村合法取得的宅基地可以登记发证。该文件规定：“非农业户A口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为非本农民集体成员’”。郑某自1992年起即实际控制使用本案争议房屋，1998年对该争议房屋进行装修后实际入住。根据此文件可知，进城打工落户城镇的农民原在农村取得的宅基地可以登记发证。

综上所述，农民城镇落户，原有宅基地是能够登记发证的。实践中，有很多地方政府已经给对落户城镇的农民原在农村取得的宅基地进行了登记发证。法A院经审理发现，该小区部分房屋确实存在局部漏水情况，但都不属于房屋主体结构质量问题，对房屋的使用也不构成实质性影响。但是，值得注意的一点是，在这种情况下，如果该宅基地上的房屋灭失的话，该农民即不再享有房屋所有权，那么，相应的宅基地使用权也会归于消亡。

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广州商品房买卖合同中房屋回购条款有效吗？

房屋回购条款约定是商品房买卖交易中的一种合同约定，具体指商品房按揭x贷x款合同中购房人无力偿还银行贷c款时，开发商作为连带责任保证人承担还款责任，并由开发商对买卖商品房进行回购的约定。

1.关于房屋回购的性质

   实践中存在3种观点:***种观点认为属于流质契约，应认定为无效；第2种观点认为属于约定解除权，一旦开发商回购条件成立，开发商发出回购通知，双方合同解除；第3种观点认为属于非典型担z保，出卖人作为买受人的保证人向银行承担了担z保功能。

   律师解答：回购担z保是一种多方以合同条款约定的关联性担z保，指债z权人与回购人约定在债x务人未能按约履行债x务时，由回购人向债z权人支付约定的对价，债z权人将合同债z权及其项下的权利转移给回购人的一种担z保形式。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。回购担z保属于一种新类型的非典型担z保，虽然我国《担z保法》和《物权法》中均没有明确规定，但在实践中，已被运用到汽车、房屋等交易活动中，故可以承认其效力，根据回购条款的约定予以处理。

   当然，实践中需要根据债x务人未履约的情形、合同约定的回购条件是否具备、开发商主张回购的通知是否有效到达债x务人等情形综合认定回购责任是否应当承担。

广州房屋买卖或租赁合同签订却未实际履行，还需要付中介费吗？

出***路某在某地产***居间服务下，就其所有的一处房屋与案外人某服饰公司签订了一份房屋租赁合同。答：本案涉及老地契效力问题及城镇居民能否办理宅基地使用权变更登记。对于租金以及押金的支付方式，合同中约定租金为每月3万元，约定押金为3万元。房屋租赁合同第七条居间服务条款中，约定本合同签订时甲方应向丙方支付3万元佣金 。合同中明确 ，合同签订以后如果租赁双方解除、中止或者变更租赁关系的，租赁双方仍应向居间的***支付约定的佣金。

事后，出***路某未向***支付约定的佣金。***诉至法A院请求判令路某支付佣金 3 万元。路某辩称：***未能向其提供合同约定的有效服务，承***签订合同后没有支付任何费用，合同没有实际履行。

庭审中，双方均认可签订合同时承***未向出***缴纳押金，合同未实际履行。经询，原告不能向法A院提供承租方签字人的相关授权文件和服饰公司的资质文件。

法A院审理后认为：尽管地产***通过自己的居间服务安排出***与承***签订了房屋租赁合同，但签订合同时未促成承***向出***支付房屋押金款项，事后未促成合同实际履行，亦不能提供承***的有效资质文件。***后，《国土A资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政A部、农业A部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号）规定非农业户A口居民原在农村合法取得的宅基地可以登记发证。***履行居间义务的行为存在重大瑕疵，未能有效保护出***合法权益。对于***要求出***支付居间佣金 3 万元的***请求，法A院酌情予以支持，***终***出***给付地产***居间佣金1000元。一审***后双方均未上诉。

律师解答：本案是一起居间合同纠纷案件。当事人没有提出调整的申请，因此法A院不应对违约金主动予以调整。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同是一种带有委托性质的服务性合同，委托合同具有特别的性质，其成立大多建立在委托人对居间人所具备的***能力或知识特殊信赖的基础上。故而，居间人应当认真负责履行居间义务，利用***知识向委托人提供建议、方案，保障委托人的相关权益。

该案中，出***通过***的居间服务与案外人签订了房屋租赁合同，应当视为***完成了居间义务。对于过高违约金的法律干预，应确立以“不主动干预”为原则，以为国家及社会公益目的而主动干预为例外的机制。根据合同法规定，出***应向***支付居间费用。但是根据案件实际，***安排出***与案外人签订房屋租赁合同时，既未提供承***服饰公司相关资质文件，也未在签订合同时促成承***向出***支付房屋押金等款项，事后也未能促成该合同的实际履行。可见，***作为居间人在合同履行过程中并未尽职尽责，未能有效保护作为委托人的被告的合法权益，一“间”了之。故而，法A院对***所主张的三万元居间费，***终***出***只给付一千元是合乎法律与情理的。