广州二手房卖家未完全披露房屋抵z押情况，买家可以解除合同吗？

  律师解答：二手房交易中，卖家需要完全披露房产的抵z押、查封等情况。下面这个案件中，卖家只披露了房屋有抵z押，且房屋买卖合同明确约定了涂销抵z押的期限。后买家发现卖家不只有银z行抵z押，还同时抵z押给了个人，买家认为对自己没有保障，起诉解除合同。在本案中，考虑从签订买卖合同至朱某提起本案诉z讼相隔约4个月，时间不是很长，朱某在合理判断无法实现合同目的的情况下可及时另寻房源，防止损失扩大。后卖家在合同约定的抵z押涂销期限内涂销了全部抵z押，法z院判z决驳回买家要求解除合同的诉z讼请求。

判z决书节选：

法z院认为： 关于姚某（买家）要求撤销《合同》的诉请。在本案中，姚某称双方签订《合同》时李某（卖家）表示涉案房屋存在银z行抵z押贷z款，并没表示涉案房屋存在抵z押给个人的情况。李某与合某公司确认当时没有明确是抵z押给银z行，还是抵z押给个人。《合同》亦为对李某办理“抵z押银z行办理提前还贷手续”作出约定。关于朱某主张的双倍返还定金20万元、赔偿房屋差价损失100万元、赔偿中介按揭费损失8000元的诉z讼请求。据此，姚某称双方签订《合同》时李某并无向其告知涉案房屋已抵z押给个人，法z院予以采信。鉴于《合同》已对抵z押权的涂销作出约定，且姚某亦未充分举证涉案房屋抵z押给个人而非银z行致使其无法履行合同，据此不能证明李某并无告知涉案房屋已抵z押给个人致使姚某在违背真实意思的情况下订立《合同》，姚某诉请撤销《合同》依据不足，法z院不予支持。

广州未取得产权证的房屋能否确认使用权？

    张律师解答：可以。

2010年，刘先生因装修急需现金，李先生建议他将有关房屋临时过户至李先生名下，以李先生名义办理贷z款，待刘先生还清贷z款后再变更回他名下。随后，双方就上述约定签订了书面的《协议书》，约定该房屋归刘先生所有，刘先生2012年还清贷z款后，李先生配合他进行产权过户变更。但如果买家有足够的证据，证明共有人是知情且同意的，则可能判z决继续履行合同，违z法可能承担巨额违约责任。

   但后来，该房屋被拆迁，回迁的房屋尚未办理产权登记，且李先生认为其为合法有效的房屋权利人。为此，刘先生将李先生诉至法z院，并向法z院提交水电物业缴费票z据、银行按揭贷z款存z折原件、房屋钥匙等，请求确认该房屋的回迁房归刘先生所有。当然，出卖人的继承人也有权依据房屋买卖合同要求买受人支付价款。李先生辩称，因该房屋已登记在其名下，且回迁房无产权登记，法z院无权确认该房屋的归属。

本案争议焦点在于：

   未办理产权的房屋是否可以进行物权确认。本案系因未办理产权手续引发的所有权确认纠纷。首先，根据我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但产权证在诉z讼中只是认定事实的优势证据之一，不是认定房屋权属的证据。有时候即便是二手房买家为了某些目的，如做低首付或避z税而在网签合同上写另一个房款价格，也并不影响真实的二手房合同效力。对于房产属权的认定，应通过产权登记背后的原因行为等来综合认定，若有足够的证据证明房产证上载明的所有权人并非实际所有权人的话，则法z院应根据民事诉z讼法的相关规定，综合各种证据情况来进行***终司z法认定与裁判。

??其次，未取得产权登记的房屋与违z章违z法建筑有本质的区分，根据《民z法通则》等规定，未取得产权登记并不影响对其所有权的确认。***后，房屋登记行为本身不赋予权利或者免除义务，也不创设权利或者剥夺权利。而实践中，法z院变更违约金***z多的情况就是二手房买卖合同纠纷案件了，基本上是一言不合就变更违约金。房屋所有权证只是行政机关审查申请人提供的登记材料的结果，给予申请人作为产权的证明。

    结合本案，经审理查明，刘先生向法z院提供了当初双方签署的《协议书》、水电物业缴费票z据、银行按揭贷z款存z折原件、房屋钥匙等证据，以证明其实际缴纳该房贷z款并实际居住使用，尽管该房屋回迁后的房屋尚未办理产权登记，但从原因行为等综合考量，法z院认定刘先生是该房屋回迁后房屋的真正权利人，***终，法z院支持了刘先生的诉z讼请求。其次，在姚某起诉要求李某返还定金后，李某在2017年9月1日涂销涉案房屋的抵z押权并未超过《合同》约定的办理提前还贷的时间，姚某亦未举证证明涉案房屋的抵z押权被涂销后继续履行合同存在实质障碍，姚某拒绝继续履行合同亦有一定不当。

广州二手房买卖纠纷，先起诉继续履行，再起诉解除合同算重复起诉吗？

  张律师解答：不算，这是不同的诉z讼请求，不构成重复起诉。比如下面这个案件，卖家违约不卖，买家先起诉继续履行，后因不能一次性付款，法z院驳回其诉z讼请求，其又起诉解除合同支付违约金，法z院就支持了。其实买家也是走了冤枉路，当初第z一次起诉的时候法z院一般会释明，能一次性付款的才会支持继续履行，但法z院释明后买家仍不肯变更诉z讼请求，法z院只能驳回其继续履行的诉z讼请求了。如下面这个案件，买家为做低首付，网签合同的价格高于三方合同，过户后卖家拒绝交房，要求按网签合同价格收取房款。所以建议当事人还说多听律师意见，不要固执己见，以免增添诉累。

文某主张李某提起本案诉z讼属于重复起诉的问题。《***z高人民z法z院关于适用〈中华人民共和国民事诉z讼法〉的解释》第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉z讼的事项在诉z讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉z讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉z讼请求相同，或者后诉的诉z讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”本案中，李某诉请解除涉案《房地产买卖合同》、由文某返还定金、支付违约金等；而（2017）粤0183民初X号案中，李某诉请文某继续履行z《房地产买卖合同》、协助办理过户手续、支付迟延履行违约金。据此，虽本案与（2018）粤0118民初X号案当事人相同，诉z讼标的相同，但两案诉z讼请求明显存在差别，故李某提起本案诉z讼并不构成重复诉z讼。《合同》亦为对李某办理“抵z押银z行办理提前还贷手续”作出约定。