房屋拆迁律师咨询房屋拆迁律师咨询

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经广东省国土资源厅粤府土审（01）〔2018〕73号文批准，同意我市征收位于源城区源西街道黄子洞村联塘经济合作社、新塘村网顶经济合作社，新塘村经济联合社，新塘村委会属下的集体土地共26.3339公顷土地。拆迁补偿律师近年来，关于警执不严的问题以及过度执的问题，始终是网上热议的焦点。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理实施条例》等有关规定，我局拟订了《河源市源城区2017年第三批次土地征收补偿安置方案》，现将该方案的内容和有关事项公告如下：

一、征收土地范围、地类、面积

本项目征位于源城区源西街道黄子洞村联塘经济合作社、新塘村网顶经济合作社，新塘村经济联合社，新塘村委会，权属单位为源城区源西街道黄子洞村联塘经济合作社、新塘村网顶经济合作社，新塘村经济联合社，新塘村委会。房屋拆迁律师咨询·其实在***拆迁律师眼中，“以租代征”是十分容易辨别的。征收土地面积26.3339公顷，其中园地0.2891公顷、林地16.1103公顷、集体未利用地9.9345公顷。

二、补偿标准和被征农民安置途径

（一）本项目征补偿标准为：按照《河源市关于印发河源市市区征补偿指导标准的通知》（河府〔2017〕61号）的补偿标准执行。

（二）本项目主要采取货币补偿安置、社会***安置、留用地安置等途径安置被征农民。

三、被征收土地四至范围内的土地所有权人和土地使用权人对本方案内容如有不同意见，请于2018年9月18日前以村委会或村民小组为单位，以书面形式送达市国土资源局源城分局用地股。

四、本方案在征求意见后，报区批准组织实施。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条规定，对批准后的《征补偿安置方案》有争议，不影响组织实施。

被征农村集体经济组织、土地承包户或者其他权利人对该征收土地公告行为有异议的，可于本公告发布之日起60日内向市申请行政复议；对省颁发的土地征收批复文件有异议的，可以于本公告发布之日起60日内向省申请行政复议，逾期不提出申请的，视为放弃该权利。一、农村的房屋重建的相关手续农村房屋重建，主要是依照《村庄和集镇规划建设管理条例》的相关规定进行办理。

【案件背景】

   商先生在河北省某市某大街某胡同12号有合法房屋。同时，公机关也是国家的暴机构，一旦滥用职权，非常有可能给相对人造成很大的伤害。一直以来，商先生就安分守己的居住在老胡同里，在2010年3月份商先生房屋所属地块100多户涉及拆迁，被纳入旧城改造范围进行拆迁。后商先生房屋周边的房屋被陆续拆除，但是商先生从未见过拆迁许可证等拆迁手续，也没有收到通知，想关部门也没有听取商先生的意见。商先生本想积极配合行政机关的相关工作，但就因补偿问题没有谈妥，没想到，2011年8月18日凌晨，商先生的房屋被拆除，至今也未给予任何补偿。河北省拆迁律师 

【京坤支招】

   经过一段时间的独自维权后，走投无路的商先生决定拿起法律依法维权，商先生通过网络找到了北京拆迁律师团队---北京京坤律师事务所为其维权，拆迁律师李吏民接受了商先生的委托。所以，虽然因为规划调整或环境整治等原因现在需要拆除，但是有些地方***还是愿意另外批地进行建设继续带动当地经济发展的，而且另划的地块可能是在工业园区内，是更加规范和规模化的园区，在管理、环境、条件等各方面都比之前的老厂区要好一些。李吏民律师自从事律师工作10余年来，始终秉承“***、诚信、***”的服务宗旨处理接受委托的每一个案件。李律师近年来专注于房地产法、土地法、拆迁法规的研究，***代理土地征收、房屋拆迁案件，在认真分析商先生的案例后，李吏民律师以其深厚的法学功底、丰富的实践经验为商先生制定了一套详细的维权方案。

【办案过程】

   办案辑：申请***信息公开，市建设局竟称“无此信息”！

为了解其房屋被拆除的有关情况，商先生在李吏民律师的指导下于 2015年10月7日，向某市建设局请求公开商先生房屋所属地块的拆迁许可信息、强拆的实施主体、强拆依据等***信息，2015年10月16日，某市建设局作出回复：“我单位没有廊坊市天桥西南大街顺城胡同12号所属地块房屋拆迁许可信息、强拆的实施主体、强拆的依据信息”。农村许多房屋由于建造时间早、建造技术不足，导致到现在许多房屋十分破旧，随时面临倒塌的危险，因此许多农民朋友急需对房屋进行重建。但后经查明，某市建设局提供的“市区银河大桥西侧棚户区拆迁改造工作安排意见”中，明确了“责任部门、组织机构及责任分工”等事项。河北省拆迁律师网

办案第二辑：提交查处申请书，石沉大海，杳无音讯！

之后，为了维护自身合法的财产利益，商先生于2015年10月29日以邮寄方式向某市建设局递交查处申请书，请求对商先生所属房屋地块（某市天桥区西南大街顺城胡同12号）未取得拆迁许可证而实施拆迁的违法行为进行查处，并依法从重追究有关人员的法律责任。如果没有合理补偿，所有的成本都付之东流不说，还会面临诸多损失。但直到商先生就此行为提起行政复议前也没有收到某市建设局作出的查处决定。

办案第三辑：提起行政复议，竟得到不属于市建设局管辖范围的回复！

   提交查处申请书后，2016年1月13日商先生在李吏民律师的指导下向河北省建设厅提交行政复议申请书请求确认被申请人对申请人房屋所属地块未取得房屋拆迁许可而实施拆迁的行为未依法查处违法，并责令被申请人依法从重追究有关人员的法律责任。因此，提高公机关的执水平，针对公机关的执建立起一套行之有效的管理、监督、问责机制就非常必要了。河北省拆迁案例

   此后某市建设局终于于2016年1月21日作出关于商先生申请查处违法拆迁问题的回复，到回复竟称：“您向我们反映的违法拆迁行为，因未提供拆迁人情况，且距离案发时间已经有四年有余且情况比较复杂，我局亦无法核实。被拆迁人看完文件拍完照后就结束了，虽然有疑问，有不服，但是除了口头提出意见，就放到一边不管了。根据您向我们反映的事实，不属于我局管辖范围。”

   办案第四辑：商君提起行政诉讼,撤销违法答复，责令市建设局重新处理！

   在得到市建设局的荒唐答复后，李吏民律师即刻启动程序指导商先生一某市建设局未被告，向某市广阳区提起诉讼，请求确认某市建设局对商先生房屋所属地块未取得房屋拆迁许可而实施拆迁的行为未依法查处违法，并判令某市建设局履行法定职责依法查处。

   在诉讼中，李吏民律师提出在2011年1月21日《国有土地上房屋征收补偿条例》实施之前，对国有土地上的房屋拆迁应当取得拆迁许可证，涉案地块的房屋在2010年进行拆迁，拆迁人没有取得拆迁许可证严重违法，某市建设局作为某市房屋拆迁主管部门对违法拆迁具有查处的法定职责，然而并没有实际履行职责。通常安置房补偿，很少有一人补偿一套房的，大多是一家人每个人几十平米，*叠加起来共有一套房，这时候，购房的风险就大很多了，在日常中碰到的大部分安置房买卖的风险都与“共有人”有关。

   但另一方面，某市建设局辩称，商先生不具有诉讼主体资格，商先生所提供的证据不能证明其房屋系被未取得房屋拆迁许可证的单位违法拆迁的。这里，被农民应清楚安置的形式，是村集体安置还是其他单位，还是不做统一安置。某市建设局作为拆迁行政管理部门，只能对未取得拆迁许可证违法拆迁的行为进行查处。同时，行政诉讼的原告应为行政相对人或相关人，商先生在无法证明其房屋系被未取得拆迁许可证的单位违法拆迁的情况下，无法证实商先生对其要求拆除的诉求存在利害关系，不是相对人或相关人。河北省拆迁师事务所  

 对于这种荒唐的辩驳，李吏民律师提出有力回击，提出某市建设局先是通过信息公开申请答复告知商先生没有涉诉地块的拆迁许可信息，后商先生申请某市建设局对商先生所属房屋地块（某市天桥区西南大街顺城胡同12号）未取得拆迁许可证而实施拆迁的违法行为进行查处，某市建设局又以“商先生不能证明房屋被何单位违法拆除，某市建设局无法确定被拆除主体”为由，认定商先生提出的查处申请，不属于某市建设局管辖范围。房屋拆迁律师咨询实际生活中，拆迁安置房相较于普通的商品房，价格上有着十分明显的优势，因此，对于房价望而却步的人们，开始把目光投向了拆迁安置房，因此拆迁安置房的交易情况还算客观。但某市建设局提供的“调查笔录”中明确写明“某市天桥区西南大街顺城胡同12号（商先生所属地块）”属于棚户区改造项目；其提供的“市区银河大桥西侧棚户区拆迁改造工作安排意见”中对“拆迁主体”亦有明确规定，故某市建设局关于商先生不具备诉讼主体资格的主张，实属无稽之谈。

 ***终河北省某市某区采取了李吏民律师的意见并撤销某市建设局对违法拆迁问题的答复，并责令某市建设局对商先生的申请重新作出处理。而且，一个大的项目可能涉及的土地众多，不可能一个批次全部完成，那么分批又需要等。至此商先生的维权之路又有了长足的进步，相信在不久的将来经过京坤律师和当事人的全力维权定会得到***终的胜利，取得合理的补偿。

【结果】

    河北省某市某区于2016年5月20日作出（2016）冀1003行初24号行政书，撤销某市建设局于2016年1月21日作出的关于商先生违法拆迁问题的答复，并责令某市建设局对商先生的申请重新作出处理。

附：河北省某市某区行政书

陕西省经典案例：市***征补偿安置方案违法

【背景详述】

高某等4人是陕西省某市某区某村的村民，在村内合法承包有土地。一般来说，因为环保原因撤销的行政许可一般常见分为三类：房屋拆迁律师咨询①防止环境污染的许可证：排污许可证、海洋倾废许可证以及其他高耗能高污染的相关行业。2014年当地区***称取得了合法的手续，在高某等人所在区域内进行征收，并实际占用了土地。高某等人觉得要有国家文件批准才行，而且这次补偿标准特别低，严重降低了高某等人的生活水平，所以就多次要求区***出示证明其合法性的文件。但区***从未出示。高某等人迫于无奈，决定拿起法律的保护自己的合法权益，经过多方咨询和对比，联系了***代理拆迁征收行政诉讼的北京京坤律师事务所来代理此案。在京坤律师的协助下，当事人高某先通过信息公开获取了补偿安置方案文件，然后向提起了行政诉讼，起诉该补偿安置方案违法。经过一审，支持了周某的诉求，某市***补偿安置方案违法。

【委托律师】

京坤律师事务所在代理了本案之后，迅速组建了律师团队来处理此案，并指派了史西宁律师作为本案的代理律师。所以对于企业拆迁涉及较大补偿数额时，应当早日咨询***的拆迁律师，尽量做好的准备。同时，组织京坤律师团队召开了一次案件研讨会，在会上讨论了本案的具体办案思路,即通过信息公开等方式获取相应的补偿安置方案文件，找出该补偿安置方案文件的违法点并通过行政复议或诉讼维权。

【律师风采】

在史律师的指导下，高某等人先向陕西省国土资源厅申请信息公开高某等人拥有使用权的土地在内的集体土地征收为国有的批准文件，陕西省在接到信息公开申请之后，给高某提供了

某市作出的《关于征收某区某街道办事处某村集体土地的批复》，该批复文件批准实施了某市国土资源局所报《补偿安置方案》并附有该安置方案。其次，是在整个企业征收后，如果无法另行择址搬迁建设，或者直接选择货币补偿，可以用大量的整体资金做投资或者投入其他行业。高某等人在收到该批复文件之后，认为该补偿安置方案标准太低，遂在史西宁律师的协助下，向陕西省提出行政复议申请，请求撤销某市《关于征收某区某街道办事处某村集体土地的批复》批准实施的《补偿安置方案》。

2016年10月17日，陕西省作出行政复议决定书，决定维持某市作出的《补偿安置方案》。也正是因为如此，虽然强拆、偷拆、帮拆等行为是的，但在实践中却层不不穷。高某等人就按照提起了行政诉讼，对某市***的征收补偿方案和陕西省***的行政复议决定提起了诉讼。一审驳回了高某等人的诉讼请求，高某并未放弃，在与史西宁律师反复沟通后，向陕西省人院上诉。

二审庭审中，北京京坤律师事务所史西宁律师指出，该《补偿安置方案》并不合法，因为根据《征收土地公告办法》第九条、第十条的规定，征收补偿方案在报经上级***批准前，需要在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。民宅除了基本建设就是家用装修，而企业不仅要建设适合生产的厂房、要有符合市场的装修，还要购买大量的生产设备或者大型器械。某市国土资源局在报上级***批准前未履行公告手续，未听取被征收土地村民意见，故该《补偿安置方案》程序违法。被上诉人某市***和陕西省***答辩称，2013年5月10日某市国土资源局已将该补偿安置方案在被征收土地所在村组进行公告，履行了公告程序，并提交了三张照片作为证据。

对于二被上诉人的说法，史西宁律师对被告提供的证据的真实性作出了质疑，史西宁律师认为，二被上诉人提交的证明发布《补偿安置方案公告》的证据即张贴公告的照片，既无制作人，也无制作的时间，且照片内容模糊不清，字迹无法辨认，张贴的地点也无法判定，该证据真实性不足，无法作为被诉《补偿安置方案》已履行公告程序的证据。只是很多时候都因为补偿的问题，与征收方产生分歧，甚至是对簿公堂。

【胜诉结果】

二审采纳了史西宁律师的意见，判定被诉《补偿安置方案》未履行公告程序违法，如下：

一、撤销某铁路运输中级（2016）陕71行初326号行政；

二、确认某市《关于征收XX区XX街道办事处XX村XXX村XXX村集体土地的批复》（市国土字[2013]第388号）审批土地件批准实施的《补偿安置方案》违法。

三、撤销陕西省2016年10月17日作出的陕政复决字〔2016〕41号行政复议决定书。

【法律依据】

《征收土地公告办法》第九条、第十条的规定，市、县土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。拆迁评估是指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。被农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对、补偿安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在、补偿安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县土地行政主管部门提出。

【典型意义】

《征收土地公告办法》对土地征收的程序有一些详细的规定，这些规定中的是规定了土地征收安置补偿方案必须在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，并听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。根据《土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。这条规定保障了被征收土地农民的知情权、参与权，如果被农民对征收安置补偿方案有不同意见，可以通过申请听证等方式维护自己的合法权利。

本案中，当地区***制定了不合理的补偿安置方案，且不公开，显然了当事人的权益。同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护的。在***拆迁律师京坤律师的帮助下，当事人运用行政复议、行政诉讼等多种方式进行维权。虽然行政复议、行政诉讼一审并未取胜，但当事人充分信任自己的代理律师，在代理律师的协同下，***终漂亮地打了一个翻身仗，维护了自己的合法权益。

附：陕西省人院行政书