请拆迁律师拆迁补偿款是如何被压低的？

不同的拆迁行为会造成不同的拆迁结果。京坤律师提醒被拆迁人要及时掌握拆迁方的拆迁动向，根据实际情况合理衡量自己的标准，维护好自身合法权益。

01.低态势求和却从不妥协

有时候，拆迁方拉低态势一次又一次的提出补偿协商，并且多次协商未果，虽然态度谦和，但对于补偿款的金额来说却从不让步，也许正是拆迁方的缓兵之计，不是真的想达成合议，而是为了拖延拆迁维权的时间，以期达到自己的目的。

拆迁方的缓兵原因有两个：

一是为了给自己前期的不合法行为补充证据。

在拆迁过程中，拆迁方总是希望拆迁工程可以尽早完结，实现拆迁效果，节约社会成本，提升办事效率，拆迁情绪较为急迫，或许在实行前期各项有关拆迁行为的时候并没有合理的拆迁依据和合法的拆迁程序，但到后期的时候害怕承担法律后果，实行缓兵之计，一边以谦和的态度假意和被拆迁人谈判协商，一边向有关部门申请审批。请拆迁律师·其实在***拆迁律师眼中，“以租代征”是十分容易辨别的。

等到自己的合法手续办理完毕之后，便一改常态，也许就再也没有了平和的协商和互动，这时候的拆迁方态度刚硬、疾言厉色，将责任推向被拆迁人，理由是长时间谈判未果，进而被拆迁人的优势就会转化为劣势，影响了补偿款的争取范围。

二是为了延误被拆迁人的诉讼时效。

因为被拆迁人行使法律维权是有一定的时效限制的，拆迁方为了使不了解法律规定的被拆迁人脱离法律的保护，所以往往和颜悦色的态度假意商谈，直到拖到被拆迁人的维权时效失效为止，拆迁方就会强硬态度，被拆迁人没有法律“靠山”。

02.大气放价却从不认账

有些拆迁方为了早早的达成拆迁目的总是假言哄骗被拆迁人，迫使被拆迁人签订不合常理的补偿协议。

一是签订空白补偿协议。拆迁方被拆迁人先在补偿合同上签字，说是后期进行统一填充内容，并会按照之前的***协商结果填写补偿内容，但是被拆迁人一旦签字后，拆迁方就会将之前的补偿承诺抛之脑后，随意攒写盖章生效，以致于被拆迁人到*拿到一份差***意的补偿合同，追悔莫及。《土地管理法实施条例》规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

二是***签订符合拆迁方标准的补偿协议，后期对被拆迁人进行高额补偿，弥补被拆迁人的预期补偿差额。

在签订拆迁协议时，拆迁方总是会以各种理由来蒙蔽被拆迁人的双眼，有些拆迁方会以假装承诺被拆迁人将会在补偿协议签订以后给其不同于其他人的补偿待遇，弥补被拆迁人的预期补偿金额的差价。等到被拆迁人签字后，便否认之前的承诺，使被拆迁人无计可施。

03.如何防范

拆迁过程实在是纷繁复杂，难以操作，更多的被拆迁人没有拆迁法律知识，对拆迁也了解不深，更无法分辨拆迁方的阴谋，所以京坤律师警示大家：

要加强防范意识。***各地的被拆迁人要注意没有书面化的承诺不可信，没有加盖公章的合同不可信，拆迁方虚情假意不可信。

尽早的请***律师十分必要。不仅可以避免拆迁方拖延维权时间，更可以帮助被拆迁人分辨拆迁方的假象。

请大家在拆迁的过程中一定要注意，冲破拆迁方的迷雾，拿到属于自己的合理的拆迁补偿款。

请拆迁律师请拆迁律师请拆迁律师

西城区重大办昨日发布，随着宣西风貌协调区北地块项目腾退补偿安置方案的张贴公示，西城区2015年棚户区改造工程——宣西北项目正式启动。新京报记者 马力 丁晓辰

　　腾退补偿安置方案张贴公示

　　该项目属于旧城保护风貌协调区，东至宣武门外大街，西至顺河三巷（下斜街），南至储库营胡同、校场大六条，北至宣武门西大街南侧平房区，总占地面积约13公顷，包括住宅产籍户2287户、建筑面积4.74万平方米，院落261个；因此，提高公机关的执水平，针对公机关的执建立起一套行之有效的管理、监督、问责机制就非常必要了。非住宅32处、建筑面积3.13万平方米。

　　目前，宣西风貌协调区北地块项目腾退补偿安置方案已经张贴了公示。“我们从去年12月底就开始了摸底，90%以上的居民都同意改造。”项目指挥部相关负责人说，改造的政策原则是“居民自愿、平等协商、整院腾退”。

　　据了解，宣西风貌协调区北地块项目房屋腾退的评估基准价为47691元/建筑平方米。

　　参照北京市住房和城乡建设相关规定，补偿基础价格为：基准价格×K（K为1.3）=47691×1.3=61998元/建筑平方米。

　　定向安置房源为合顺家园

　　此次宣西风貌协调区北地块项目定向安置房源为合顺家园，小区位于南四环至南五环之间，距地铁4号线新宫站仅800米。小区共有10栋住宅楼，总计1786套房源，其中一居室363套、两居室1119套、三居室304套，面积从62—108平方米不等。

　　位于南苑地区的合顺家园在2013年春天就已开工建设，截至目前，房屋主体已封顶，明年6月底前即可实现对接入住。

　　不愿腾退院落将进行修缮

　　对于不愿外迁的居民，指挥部也给出回应。这位负责人说：“一些不愿整院腾退的院落，我们将在腾退工作完成后，根据实际情况确定不同的院落改造方式，同时还将规划市政道路和管线，并对区域内的5处文保单位进行修缮保护。”

　　西城区重大办获悉，该区棚户区改造项目主要涉及四大类：新增棚户区（连片）、平房修缮、危改类和城中村边角地。今年，西城区计划改善全区10000户居民的住房条件。力争百万庄项目年内完成全部征收工作，启动回迁房建设；力争2015年中期启动枣林南里、菜园街、光源里项目征收工作。所以，不能随意签订征收补偿协议，原因有二：*，补偿协议具有合同的效力，因此当补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼来维护自己的权益。

　　宣西北项目腾退安置补偿计算方式

　　区域范围：

　　东至宣武门外大街；

　　西至顺河三巷（下斜街）；

　　南至储库营胡同、校场大六条；

　　北至宣武门西大街南侧平房区。

　　总占地面积：

　　约13公顷，包括住宅产籍户2287户、建筑面积4.74万平方米，院落261个；非住宅32处、建筑面积3.13万平方米。

　　【算账】 以建筑面积为15平方米的私房房屋、选择房屋安置为例：应安置房屋建筑面积=15m2×6.8=102m2

　　A

　　如果选择一套两居室进行安置，可以选择一套安置房源在102m2以内的（含）两居室房。

　　B

　　如选择安置房源户型82.04m2的两居室，补差建筑面积为19.96m2，则可以获得房屋补差价款为19.96m2×16800元/m2（***终以实际销售单价为准）=335328元

　　除了上述补差价款以外，还可以获得的补助款：

　　周转费（按9月交房计算）：150元/m2/月×15m2×10个月=22500元

　　私房产权补助：15m2×10000元/m2=150000元（直管公房不含此项补贴）

　　整院奖励费：15m2×10000元=150000元

　　搬家补助费：15m2×40元/m2=600元

　　空调移装、有线电视、电话移机：935元

　　补助合计：324035元

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【案件背景】

   商先生在河北省某市某大街某胡同12号有合法房屋。cn《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋评估应当考虑被征收房屋的区位、建筑面积、新旧程度、建筑结构、用途、以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。一直以来，商先生就安分守己的居住在老胡同里，在2010年3月份商先生房屋所属地块100多户涉及拆迁，被纳入旧城改造范围进行拆迁。后商先生房屋周边的房屋被陆续拆除，但是商先生从未见过拆迁许可证等拆迁手续，也没有收到通知，想关部门也没有听取商先生的意见。商先生本想积极配合行政机关的相关工作，但就因补偿问题没有谈妥，没想到，2011年8月18日凌晨，商先生的房屋被拆除，至今也未给予任何补偿。河北省拆迁律师 

【京坤支招】

   经过一段时间的独自维权后，走投无路的商先生决定拿起法律依法维权，商先生通过网络找到了北京拆迁律师团队---北京京坤律师事务所为其维权，拆迁律师李吏民接受了商先生的委托。拆迁补偿律师近年来，关于警执不严的问题以及过度执的问题，始终是网上热议的焦点。李吏民律师自从事律师工作10余年来，始终秉承“***、诚信、***”的服务宗旨处理接受委托的每一个案件。李律师近年来专注于房地产法、土地法、拆迁法规的研究，***代理土地征收、房屋拆迁案件，在认真分析商先生的案例后，李吏民律师以其深厚的法学功底、丰富的实践经验为商先生制定了一套详细的维权方案。

【办案过程】

   办案辑：申请***信息公开，市建设局竟称“无此信息”！

为了解其房屋被拆除的有关情况，商先生在李吏民律师的指导下于 2015年10月7日，向某市建设局请求公开商先生房屋所属地块的拆迁许可信息、强拆的实施主体、强拆依据等***信息，2015年10月16日，某市建设局作出回复：“我单位没有廊坊市天桥西南大街顺城胡同12号所属地块房屋拆迁许可信息、强拆的实施主体、强拆的依据信息”。但按照通常情况来说，安置房都是可以买卖的，和一般的商品住宅没有什么区别，但是前提是产前安置房要取得房屋所有权和产权证，并且相关政策没有对房屋转卖进行限制。但后经查明，某市建设局提供的“市区银河大桥西侧棚户区拆迁改造工作安排意见”中，明确了“责任部门、组织机构及责任分工”等事项。河北省拆迁律师网

办案第二辑：提交查处申请书，石沉大海，杳无音讯！

之后，为了维护自身合法的财产利益，商先生于2015年10月29日以邮寄方式向某市建设局递交查处申请书，请求对商先生所属房屋地块（某市天桥区西南大街顺城胡同12号）未取得拆迁许可证而实施拆迁的违法行为进行查处，并依法从重追究有关人员的法律责任。对于这种拆迁方指评估机构的行为，被拆迁人要坚决提出异议以维护自己的合法权益。但直到商先生就此行为提起行政复议前也没有收到某市建设局作出的查处决定。

办案第三辑：提起行政复议，竟得到不属于市建设局管辖范围的回复！

   提交查处申请书后，2016年1月13日商先生在李吏民律师的指导下向河北省建设厅提交行政复议申请书请求确认被申请人对申请人房屋所属地块未取得房屋拆迁许可而实施拆迁的行为未依法查处违法，并责令被申请人依法从重追究有关人员的法律责任。我国各省***针对本省土地补偿费的分配比例作了明确的规定，一般来说，村委会可以留取土地补偿费的10%-30%之间，用作村集体经济组织的继续发展，比如修建村里公共设施、村学校、村道路等等。河北省拆迁案例

   此后某市建设局终于于2016年1月21日作出关于商先生申请查处违法拆迁问题的回复，到回复竟称：“您向我们反映的违法拆迁行为，因未提供拆迁人情况，且距离案发时间已经有四年有余且情况比较复杂，我局亦无法核实。由此作出的评估报告中的测量结果和报价标准将被作为制定房屋征收补偿方案的重要依据。根据您向我们反映的事实，不属于我局管辖范围。”

   办案第四辑：商君提起行政诉讼,撤销违法答复，责令市建设局重新处理！

   在得到市建设局的荒唐答复后，李吏民律师即刻启动程序指导商先生一某市建设局未被告，向某市广阳区提起诉讼，请求确认某市建设局对商先生房屋所属地块未取得房屋拆迁许可而实施拆迁的行为未依法查处违法，并判令某市建设局履行法定职责依法查处。

   在诉讼中，李吏民律师提出在2011年1月21日《国有土地上房屋征收补偿条例》实施之前，对国有土地上的房屋拆迁应当取得拆迁许可证，涉案地块的房屋在2010年进行拆迁，拆迁人没有取得拆迁许可证严重违法，某市建设局作为某市房屋拆迁主管部门对违法拆迁具有查处的法定职责，然而并没有实际履行职责。今天京坤律师给您解答，*的介入阶段就是没签没拆请拆迁律师一、“没签”“没签”是指被征收人未在不合理的房屋征收补偿协议上签字。

   但另一方面，某市建设局辩称，商先生不具有诉讼主体资格，商先生所提供的证据不能证明其房屋系被未取得房屋拆迁许可证的单位违法拆迁的。同时在购买时对一些可能出现的问题提前进行约定，避免因为约定模糊而造成矛盾。某市建设局作为拆迁行政管理部门，只能对未取得拆迁许可证违法拆迁的行为进行查处。同时，行政诉讼的原告应为行政相对人或相关人，商先生在无法证明其房屋系被未取得拆迁许可证的单位违法拆迁的情况下，无法证实商先生对其要求拆除的诉求存在利害关系，不是相对人或相关人。河北省拆迁师事务所  

 对于这种荒唐的辩驳，李吏民律师提出有力回击，提出某市建设局先是通过信息公开申请答复告知商先生没有涉诉地块的拆迁许可信息，后商先生申请某市建设局对商先生所属房屋地块（某市天桥区西南大街顺城胡同12号）未取得拆迁许可证而实施拆迁的违法行为进行查处，某市建设局又以“商先生不能证明房屋被何单位违法拆除，某市建设局无法确定被拆除主体”为由，认定商先生提出的查处申请，不属于某市建设局管辖范围。向特定对象公开：公机关应当通过提供查询的方式，向报案或者控告的被害人、被侵害人或者其监护人、家属公开下列执信息：（一）办案单位名称、地址和联系方式。但某市建设局提供的“调查笔录”中明确写明“某市天桥区西南大街顺城胡同12号（商先生所属地块）”属于棚户区改造项目；其提供的“市区银河大桥西侧棚户区拆迁改造工作安排意见”中对“拆迁主体”亦有明确规定，故某市建设局关于商先生不具备诉讼主体资格的主张，实属无稽之谈。

 ***终河北省某市某区采取了李吏民律师的意见并撤销某市建设局对违法拆迁问题的答复，并责令某市建设局对商先生的申请重新作出处理。但是在这里，需要大家注意的是，行政强制措施，只是关停等行为的前置行为，关停并不终局。至此商先生的维权之路又有了长足的进步，相信在不久的将来经过京坤律师和当事人的全力维权定会得到***终的胜利，取得合理的补偿。

【结果】

    河北省某市某区于2016年5月20日作出（2016）冀1003行初24号行政书，撤销某市建设局于2016年1月21日作出的关于商先生违法拆迁问题的答复，并责令某市建设局对商先生的申请重新作出处理。

附：河北省某市某区行政书