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西城区重大办昨日发布，随着宣西风貌协调区北地块项目腾退补偿安置方案的张贴公示，西城区2015年棚户区改造工程——宣西北项目正式启动。新京报记者 马力 丁晓辰

　　腾退补偿安置方案张贴公示

　　该项目属于旧城保护风貌协调区，东至宣武门外大街，西至顺河三巷（下斜街），南至储库营胡同、校场大六条，北至宣武门西大街南侧平房区，总占地面积约13公顷，包括住宅产籍户2287户、建筑面积4.74万平方米，院落261个；非住宅32处、建筑面积3.13万平方米。但是这里有一个前提，所违反的环境保护相关规定的出台时间要早于工厂的行为，不能依照新出台的文件，处罚以前的生产行为。

　　目前，宣西风貌协调区北地块项目腾退补偿安置方案已经张贴了公示。“我们从去年12月底就开始了摸底，90%以上的居民都同意改造。”项目指挥部相关负责人说，改造的政策原则是“居民自愿、平等协商、整院腾退”。

　　据了解，宣西风貌协调区北地块项目房屋腾退的评估基准价为47691元/建筑平方米。

　　参照北京市住房和城乡建设相关规定，补偿基础价格为：基准价格×K（K为1.3）=47691×1.3=61998元/建筑平方米。

　　定向安置房源为合顺家园

　　此次宣西风貌协调区北地块项目定向安置房源为合顺家园，小区位于南四环至南五环之间，距地铁4号线新宫站仅800米。小区共有10栋住宅楼，总计1786套房源，其中一居室363套、两居室1119套、三居室304套，面积从62—108平方米不等。

　　位于南苑地区的合顺家园在2013年春天就已开工建设，截至目前，房屋主体已封顶，明年6月底前即可实现对接入住。

　　不愿腾退院落将进行修缮

　　对于不愿外迁的居民，指挥部也给出回应。这位负责人说：“一些不愿整院腾退的院落，我们将在腾退工作完成后，根据实际情况确定不同的院落改造方式，同时还将规划市政道路和管线，并对区域内的5处文保单位进行修缮保护。”

　　西城区重大办获悉，该区棚户区改造项目主要涉及四大类：新增棚户区（连片）、平房修缮、危改类和城中村边角地。今年，西城区计划改善全区10000户居民的住房条件。法律条文：《行政处罚法》第八条行政处罚的种类:（四）责令停产停业。力争百万庄项目年内完成全部征收工作，启动回迁房建设；力争2015年中期启动枣林南里、菜园街、光源里项目征收工作。

　　宣西北项目腾退安置补偿计算方式

　　区域范围：

　　东至宣武门外大街；

　　西至顺河三巷（下斜街）；

　　南至储库营胡同、校场大六条；

　　北至宣武门西大街南侧平房区。

　　总占地面积：

　　约13公顷，包括住宅产籍户2287户、建筑面积4.74万平方米，院落261个；非住宅32处、建筑面积3.13万平方米。

　　【算账】 以建筑面积为15平方米的私房房屋、选择房屋安置为例：应安置房屋建筑面积=15m2×6.8=102m2

　　A

　　如果选择一套两居室进行安置，可以选择一套安置房源在102m2以内的（含）两居室房。

　　B

　　如选择安置房源户型82.04m2的两居室，补差建筑面积为19.96m2，则可以获得房屋补差价款为19.96m2×16800元/m2（***终以实际销售单价为准）=335328元

　　除了上述补差价款以外，还可以获得的补助款：

　　周转费（按9月交房计算）：150元/m2/月×15m2×10个月=22500元

　　私房产权补助：15m2×10000元/m2=150000元（直管公房不含此项补贴）

　　整院奖励费：15m2×10000元=150000元

　　搬家补助费：15m2×40元/m2=600元

　　空调移装、有线电视、电话移机：935元

　　补助合计：324035元

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【入选理由】

一个具体行政行为是否合法应该从实体和程序两个方面进行认定，本案一审仅认定强制拆除行为在程序上违法，但经过二次审判程序，***终确认了强制拆除的行政行为在程序上和实体上均为违法，故为了向广大当事人提供指导性意见。

【案例背景】

鲁先生、郭女士夫妇家住吉林省某市，长期居住在这里，是这里的居民，2006年9月1日鲁先生夫妇为谋划生计，决定开办鸡场，并为此建成了养殖场，一直进行着合法经营。2013年4月13日，鲁先生夫妇所在某市住房保障和城乡建设局（一下简称住建局）人员对鲁先生夫妇送达《拆除通知》，称鲁先生夫妇的养殖场为违法建筑，并限7日内自行拆除所有违法建筑并恢复原貌，否则规划行政主管部门将依法对其进行强制拆除，并自负由此造成的一切后果。cn《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋评估应当考虑被征收房屋的区位、建筑面积、新旧程度、建筑结构、用途、以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。鲁先生收到通知后，一头雾水，不知所云。之后由于鲁先生夫妇在规定期限内未予履行，2013年4月23日，某市住建局在未履行相关法定程序的情况下，竟然对该房屋建筑实施了强制拆除。

此次强拆给鲁先生夫妇造成了不小的损失，在遭遇强拆后的鲁先生夫妇满腔怒火，奔走于省市的各个部门寻求救济，但都无济于事。在维权无果的情况下，冷静过后的鲁先生夫妇明白了只有拿起法律的才能正真达到维权的目的，于是鲁先生夫妇既然赴京，及时找到了北京拆迁团队---北京京坤律师事务所，在详细了解案情后，京坤律所指派陈军律师代理本案，陈军律师一直专注于房地产法、土地法、拆迁法规的研究，***代理土地征收、房屋拆迁案件，其深厚的法学功底、丰富的实践经验在办理拆迁案件中得到了充分发挥。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。同时，陈军律师根据拆迁案件矛盾错综复杂，涉及点面广、法律关系多的特点，组织律师团队，制定应对方案，用“四两拨千斤”的方法，以“给我一个支点可以撬动地球”的气魄，从而使多起重大疑难复杂案件峰回路转，柳暗花明,为更多的被拆迁人争取到了公平、合理的补偿。在接受鲁先生夫妇的委托后，陈军律师立即为鲁先生夫妇制定了一套缜密的维权方案！

【办案过程】

办案辑：追根溯源，查明真相，了解案件始末

在前期的案情了解过程中，经过缜密细致的询问后，陈军律师的得知，原来在2003年12月6日，某市建设规划部门为鲁先生之妻郭女士颁发（2003）临建许字023号《吉林省城市（镇）建设工程临时建设工程许可证》，内容载明“建设单位郭某，位置某街道，工程名称鸡舍、看护房，建设面积1955.5平方米，使用期限2年至2005年12月6日止，结构种类砖木。”于是鲁先生夫妇在该许可的区域内建筑临时建筑。此后，又在该区域附近陆续建设建筑物。拆迁评估是指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。2011年某市办公室制发*政办函（2011）23号《关于印发某市集中开展违法建设行为专项整治活动方案的通知》，要求***有关办局等部门认真落实。经某市年限鉴定小组鉴定，鲁先生夫妇在该处有四处建筑房屋为2006年9月1日后建设，分别是610平方米的砖瓦房、三处是77.5平方米、77.5平方米和195.5平方米棚厦建筑。2013年4月13日，某市住建局人员对鲁先生夫妇送达《拆除通知》，内容载明：“鲁某在某街道，未办理任何审批手续、擅自建设房屋（临时房、棚厦），违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，《吉林省城乡规划法》第五十五条属违法建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条、《吉林省城乡规划条例》第七十七条规定，限你7日内自行拆除所有违法建筑并恢复原貌。”

办案第二辑：提起行政诉讼，一审掩耳盗铃，违法强拆仅被判定程序违法！

陈军律师意识到这是典型的未履行合法手续就进行强拆的行政行为，于是指导鲁先生夫妇于2015年向某市人民提起行政诉讼，要求确认某市住房保障和城乡建设局2013年4月22日强制拆除鲁郭二人建筑物的具体行政行为违法。

但是天意弄人，在审判中，认为，某市住房保障和城乡建设局进行行政强制执行时，虽未严格按照《中华人民共和国行政强制法》第四十四条对违法建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的应当由行政能机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼的，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除的规定，但仅是违反程序的行政行为。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，征收执行***规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%。鉴于本案未办理规划审批的房屋已被拆除的事实，***终某市人民根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条之规定，作出（2015）*行初字***1号行政，仅某市住房保障和城乡建设局作出强制拆除鲁先生、郭女士的房屋程序违法。

办案第三辑：决然上诉，大获全胜，违法强拆行为得以，实体程序均被判违法！

在收到某市人民的后，虽然仅是程序违法，未大获全胜，但是这也大大加强了鲁先生夫妇的维权信念！于是在陈军律师的帮助下，鲁先生夫妇向吉林省某市中级人民提起上诉，请求撤销一审，并确认某市住房保障和城乡建设局2013年4月22日强制拆除鲁郭二人建筑物的具体行政行为违法。被拆迁人提供的异地安置房应当在规划市区内（在规划市区外的房屋拆迁除外），并且使用面积不低于原房屋使用面积的，双方应当重新订立房屋租赁合同，并继续执行本市规定的租金标准。

在诉讼中，陈军律师提出，某市住房保障和城乡建设局作出的拆除鲁先生养殖场的行政行为，从实体到程序均违法。鲁先生的养殖场是经过某市住房保障和城乡建设局批准后依法建设的。某市住房保障和城乡建设局如果认为该养殖场违反城乡规划需要拆除，应当按照法定程序和步骤，实施拆除行为；一审超越审判职权，以审判权代替行政权，认定鲁先生的建筑物是建筑，严重违反法律规定，也超出人民行使审判职权的范围；某市住房保障和城乡建设局没有依法作出鲁先生的养殖场属于违法建筑的处理决定，仅凭《拆除通知》就强行将鲁先生的养殖场强制拆除而且通知也未确定应拆除上诉人的养殖场的建筑面积的内容；按照行政诉讼法第七十四条第二款的规定，应认定行政行为违法，原审某市住建局作出强制拆除鲁先生、郭女士的房屋程序违法不妥。如果遇到自己不确定的情况，要及时咨询***律师，以避免自己的合法权益在不知情的状态下遭受侵害。

除此之外，陈军律师补充表示，依照《中华人民共和国行政强制法》第四十四条“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”的规定，行政机关应当按照法定程序实施对违法建筑物的强制拆除行为之前，应告知行政相对人对确认建筑决定的行政行为，享有救济途径和期限的权利，以保障行政相对人通过法定途径维护自己合法权益不受侵害。即便是用地被批下来了，还有建设用地规划的批准，建设施工许可的批准，中间还会穿插立项、环评等手续。而某市住建局向鲁先生夫妇制发《拆除通知》，虽然该通知确认鲁先生夫妇建筑坐落位置，但未认定建筑的四至和面积。因鲁先生夫妇在该区内建筑几千平方米的建筑物，具体哪些建筑物认定为违法建筑，应予强制拆除不清。《拆除通知》内容不具体明确，不具备强制执行的依据。同时该通知也未告知鲁先生夫妇救济途径和期限，侵害鲁先生夫妇对某市住建局认定其鸡舍为建筑的行为是否合法的救济权利。某市住建局在鲁先生夫妇救济期限内，将鲁先生夫妇部分建筑物予以强制拆除的行为，违反法律规定，该具体行政行为应认定违法。

【胜诉】

***终，2016年3月25日吉林省某市中级人民采取了陈军律师的意见，并根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条款第（二）项之规定，作出（2016）吉05行终8号行政书，撤销某市人民（2015）*行初字***1号行政书，并确认某市住建局强制拆除鲁先生、郭女士建筑物的行政行为违法。根据房地产估价相关规范的规定，房屋评估报告使用期限应根据评估目的和预计评估对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年房屋拆迁纠纷律师。至此，本案取得了阶段性的胜利，为之后获得***终的合理补偿奠定了坚实的基础！

【感谢回馈】

案件结束后，鲁先生夫妇在我们固有的当事人回访中，万分感激的说道：“某市住建

局强制拆除房屋后，我们面临着无家可归的情况，一时间使得我们处于慌乱无措的状态，但在北京京坤律师事务所维权团队的帮助下，在陈军律师的强力维权中，我们从一审仅仅强拆行为程序违法到二审，大获全胜。我们终于获得了法律的公正对待，赢得了案件的胜利。拆迁补偿法律咨询随着新农村建设和新型城镇化建设的持续推进，大量国家财政资金涌入农村，补偿款动辄数十万到百万，涉及很大的利益。感谢北京京坤律师事务所的帮助与指导，更加感谢陈军律师的耐心指导与亲力亲为，相信在以后的维权道路中，在京坤律师的强力维权下，必定会得到法律的公正对待，获得合理补偿！”

【以案说法】

本案中，鲁先生夫妇经过奔走于省市相关部门寻求帮助，到拿起法律聘请律师***维权，经过一审二审的审判，***终确认某市住建局强制拆除鲁先生、郭女士建筑物的行政行为违法。其中，关键的的是，根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，行政机关按照法定程序实施对违法建筑物的强制拆除行为之前，应告知行政相对人对确认建筑决定的行政行为，享有救济途径和期限的权利，以保障行政相对人通过法定途径维护自己合法权益不受侵害。同时，公机关也是国家的暴机构，一旦滥用职权，非常有可能给相对人造成很大的伤害。同时这也是法治中国下，加强公民的维权意识和规范行政机关依法行政的必然要求。

【案件背景】

为了构建和谐社会，国家鼓励实施市郊建设，这本应是提高村民生活质量的好事，却因地方***的违规操作给老百姓带来了诸多麻烦。第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿。曹先生等四十多名村民居住于河南省某市近郊的几个村庄内，2014年他们得知***对其依法承包和使用的集体土地进行征收的时候为此头疼不已，因为早在2013年他们的土地就已经被圈占了，从一开始他们心头的疑惑从未少过。据说是某市局业务技术用房的建设项目，那是谁人批准、从何而来？是不是像有人猜测的那样——没有被批准却占地、？河南省律师

曹先生等人不想被单位云里雾里的绕来绕去，更不想不明不白的拿些补偿永远的失去土地，随后众村民通过网络途径联络上了***的拆迁团队——北京京坤律师事务所。公机关在接受报案时，应当告知报案或者控告的被害人、被侵害人或者其监护人、家属前款所列执信息的查询方式和途径。曹先生、孙先生、刘先生等人作为村民代表来到北京，与京坤律师进行了会面交谈后即达成了委托关系，经验丰富的李吏民律师和臧云律师作为代理人迅速针对本案展开了维权之战。河南省拆迁律师 

【律师风采】

辑：申请公开、行政复议，案件线条逐渐明晰

1、案件调查加信息公开申请，将案件脉络一并掌握

两位律师通过调查得知，在2014年12月25日，某市作出[2014]***5号征收土地方案公告，对包括四十多为当事人在内的依法承包和使用的集体土地进行征收。向特定对象公开：公机关应当通过提供查询的方式，向报案或者控告的被害人、被侵害人或者其监护人、家属公开下列执信息：（一）办案单位名称、地址和联系方式。也了解到了《某市国土资源局补偿安置方案公告》张贴的时间为2014年12月15日，而曹先生等人土地被圈占的时间却在此之前。为更好的了解案情，的分析此次的漏洞，两位律师当机立断通过***信息公开，得知了某市征收土地行为的“来源”，即豫政土[2014]10XX号批复。京坤律师发现该批复的时间居然迟于某市业务技术用房建设项目的开工时间，明显的未批先征，让两位律师再次认识到了问题的严重性。北京拆迁律师

2、省***自省功能下线，行政复议形同枉走

   两位律师决定先针对此次批复申请行政复议。上面我们讲到企业经营的诸多成本，也谈到了很多因为征收给企业带来的美好机遇。面对已经开工建设的项目，河南省不顾启动的建设依旧作出批复，如此明显的错误，省***不但没有自省，在曹先生等人递交行政复议申请后，依旧维持了涉案行政批复。无论是知错犯错还是无心之失，或许对于自身的问题，行政机关都选择得过且过。

   两位律师认为与行政机关的周旋不是应该继续的方案，路艰难成效慢，于是他们决定冒险求胜。

第二辑：另辟蹊径，京坤律师勇闯维权路

1、自我博弈，只为选择方案

身经百战的京坤律师们都知道，如果直接诉某市的行为，很有可能与之前一样，要么被告知此行为不可诉，要么就是要求当事人明确诉讼请求，分开诉讼。拆迁方会组织人员常到其家中坐坐，谈谈不快点签补偿协议的“后果”，时间长了，也成了被拆迁人的心里负担，心理防线也一点点消失。其实当事人的请求十分明确，确认行为违法虽看似抽象，但确实是针对特定的公民人或者其他组织，就特定的具体事项，作出的有关该公民人或者其他组织权利义务的具体行为。面对严重违反法律程序的行为，两位律师与京坤团队又一次进行了严密的探讨。

2、果断决策，尽管是冒险终被认可

京坤律师认为，市县***实施的行为是一个连续的不可分割的行为，而其中的“两公告一登记”行为都是过程行为，都可以在行为诉讼中一并审查。村民员会和村务监督机构应当将补偿费使用及分配方案等建立村务档案。所以为避免当事人的诉累，也为更加合理、迅速、有效的解决当事人遇到的问题，两位律师决定采取一招制敌的策略，随即协助当事人以某市为被告向某市中级人民提起了行政诉讼。

京坤律师认为某市对涉案部分土地未批先占，在没有批准通过的补偿安置方案的情况下，对涉案地块圈占征收，严重侵害了曹先生等人的合法利益。福建省规定，土地补偿费支付给农村集体经济组织，但是农民没有土地可承包的的情况下，应当将不少于70%的土地补偿费支付给被农民。请求确认某市依据豫政土[2014]10XX号批复对该批复征收土地范围内征收曹先生等人的集体土地违法。让两位律师感到“法理之中又意料之外”的是，某市中级受理了当事人的诉讼请求，给力的维权之路由此开始。北京拆迁律师事务所

第三辑：神助攻，诉讼见真章

   1、敌方自曝短板，我方以逸待劳

在诉讼过程中，各方都在紧张有序的准备庭审材料，当两位律师接到某市的证据材料后，发现了由对方提供的支付被征收土地所有人土地补偿款等相关费用的凭证，从这份凭证可以看出此次被诉征收土地的具体实施机关自2013年10月份起即开始向被征收土地所有人支付此次征收行为所征收土地的土地补偿款等相关费用。根据《土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。而这一份证据的接手再加上某市提供的各项公告的张贴时间，恰好与两位律师收集的证据相辅相成。

通过当事人提供的拍摄于2014年6月30日的某市局业务技术用房项目建设情况的照片，再结合对方提供的信息，能够证明某市存在方案尚未得到批准的情况下，即组织实施支付征收土地补偿款等相关费用和准许用地单位实施项目建设的行为，违反了土地征收与使用的程序规定。被证人就需要做到不签订不合理的征收补偿协议，并尽可能确保自己的房屋不被拆除。

2、敌方无理取闹，明镜高悬

   在各项准备并不占优势的某市，打起了起诉期限的主意，认为曹先生等人提起的行政诉讼是超过了法定程序的起诉期限。房屋拆迁律师租赁房屋因***征收而在租赁合同期内提前解除租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行。两位律师认为，根据《人民关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条的规定，对方主张曹先生等人起诉已超过诉讼期限的理由不能成立。某市中级人民亦采纳了京坤律师的观点，认为本案被诉行政行为系某市征收集体土地的行为，其起诉期限的起算点应以征收行为完成之日起计算，而不是曹先生等人所在村委会村务公告墙张贴《告知书》的时间。北京拆迁律师

3、中院给力，划破固有观念

   而关于曹先生等四十多位当事人主张被诉征收行为是否合法的问题，某市中级人民认为从某市提供的支付被征收土地所有人土地补偿款等相关费用的凭证可以看出，征收土地补偿款等相关费用从2013年起开始产生，而某市业务技术用房项目在河南省批准之前开工建设，明显违反了土地征收与使用的程序规定。大多数被拆迁人一般都会着眼于拆迁进程中后期与拆迁方的谈判与博弈，却经常忽视拆迁前期一个至关重要的环节——拆迁评估。

   第四辑：高能，行为“打包”违法

***终，某市中级人民支持了曹先生等人所主张被诉征收行为违法的请求，并依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条款第（二）项之规定，如下：确认被告某市依据《河南省关于某市实施2013年度第二批城市建设用地的批复》（豫政土[2014]10XX号）实施征收土地的行为违法。对于这种拆迁方指评估机构的行为，被拆迁人要坚决提出异议以维护自己的合法权益。

面对这样的结果，除了令人畅快的感官，更是为之后的赔偿程序奠定了稳步而有力的基础。曹先生等人纠纷的解决与赔偿指日可待。 河南省拆迁律师

【典型意义】

依照京坤律师多年的办案经验来看，针对违反法定程序的行为直接提起诉讼，结果往往是希望被扼杀在摇篮，还等不到公正的审判便被“赶出”之外。像大多认为的那样：只能对公告、补偿安置方案公告等行为分别诉讼，而对行为提起的诉讼果断不予受理。

在本案中，李吏民律师和臧云律师对行为可诉性的坚信和知难仍上的选择，促使了令人欣喜结果的出现。如果对一些问题上拿不准注意，建议咨询***律师，避免购房中的一些风险。而某市中院对征收行为可诉的判断，更是为此份增添了***耀眼的亮点。除此之外，对于征收行为起诉期限起算点的认定，即为征收行为的完成之日而非公告的发布之日，某市中院更是为之后的类似诉讼作出了教科书般的范例。

相信此份的“横空出世”，定会为之后的相关诉讼开辟另一番天地。律师作为法律工作者，就是在严谨的创新中不断游走，针对每一个案件的特殊性，针对一直以来的办案模式，不断突破，寻找的维权方案，为当事人排忧解难。河南省律师

   附：河南省某市中级人民行政书