湖北羚圣伟杰法律服务有限公司（羚圣伟杰）是经工商局核准通过，湖北省开展***性“会员制”的综合性法律服务机构。

哪些情况下可申请使用房屋专项维修资金？

下列这些情况可申请使用房屋专项维修资金：

（1）屋面防水损坏造成渗漏的；

（2）电梯故障危及人身安全的；

（3）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（4）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（5）***排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（6）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

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逾期交房和逾期办理房产证纠纷如何计算***时效

关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过***时效期间的问题，有两种意见：***种意见，买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年***时效期间内行使，超过两年***时效期间请求出卖人交房的，因其怠于行使权利的状态经过***时效期间丧失胜诉权。第二种意见，买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过***时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。 [问题二]关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过***时效期间的问题，也有两种意见：***种意见，出卖人所承担的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个***的主给付义务，已经构成违约，***时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过***时效期间而丧失胜诉权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。 [***1高人***院民一庭倾向性意见] 一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《***通则》有关***时效的规定。但在***时效期间的起算上，房产纠纷咨询，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，***时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，***时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。 二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用***时效的规定。

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如何调解处理商品房买卖纠纷

分析法律政策，正确加以引导

在我国，房产纠纷法律咨询，商品房买卖既体现了交易双方的意思自治，又受到房地产法律法规和政策的制约。而纠纷的形成，很大程度是因为当事人对法律法规及相关政策不了解，小产权房产纠纷，这就需要调解人员将当事人的行为纳入法律或政策的轨道进行解说，黄冈房产纠纷，通过释明使双方逐渐对法律规定及政策导向形成正确认识，对行为后果产生预期，从而有了承认错误和接受调解的心理准备。调解人员还应当不失时机地进行疏导，运用权衡利弊的方法消除当事人的对立情绪，通过为其算经济账的方式使双方缩小差距，实现平衡。

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