广州买房不过户被查封，如何证明不是自己的过错未办理过户手续？

   张静律师解答：提交要求卖家办理过户手续的相关证据即可，如通话录音、聊天记录、短信、书面函件等都可以。如下面这个案件，侄子跟姑姑买了房子后，姑父不配合过户，后姑父欠债房屋被查封准备拍卖，侄子提起案外人执行异议之诉。审理后认为侄子有短信证据证明曾多次要求姑父配合过户，姑父不配合，终认定侄子非因自身原因未办理过户手续。解除对房屋的查封。

书节选：

   本案争议焦点为：案涉房屋未办理过户登记是否系因龚侄子自身原因所导致。《高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民应予支持：（一）在人民查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案证登记的所有人刘姑父，要求其协助过户，符合常理。故案涉房屋未办理过户登记非因龚侄子原因造成的。龚侄子提出本案执行异议之诉请求阻却执行，本院予以支持。

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广州签订认购书后不想买房，购房款能退吗？

   张静律师解答：定金不能退了，买拍卖房找律师陪购，购房款能退。如下面这个案件，购房者签订认购书后不

想买房了，广州天河区咨询，拒绝签订商品房买卖合同，并要求解除认购书。终解除认购书，定金

20万不退，其余购房款191万退还。

书节选：

关于杨买家主张开发商双倍返还购房款定金和行政费用以及开发商抗辩无需支付返还购房款利息应否支持问题。承上所述，杨买家向开发商发出《解除合同通知书》并不产生双方合同解除的法律效果，而杨买家拒绝与开发商签署《商品房买卖合同》，显然违反《认购书》关于认购方不履行合同的，出售方有权解除认购书并没收认购方已缴付的定金的约定，因此，杨买家要求开发商双倍返还定金或者退还定金，理据不足，本院不予支持。

对于开发商抗辩无需返还购房款项的利息问题，鉴于开发商在2021年12月22日庭审过程中已明确同意解除双方签订的《认购书》，因此，根据《典》第五百六十六条的规定，合同解除之后，开发商已无占有杨买家缴付购房款的合法依据，其理应向杨买家返还购房款的利息。鉴于双方当事人均确认开发商已于2022年4月8日向杨买家偿还了购房款1916220元，故本院认定开发商应返还购房款利息的起止时间为2021年12月23日至2022年4月8日。

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广州哪些情形下不能主张房屋买卖合同无效？

  《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条：当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持:

(一)出卖人未领取权属证书的;

(二)买卖未经抵z押权人同意的;

(三)买卖未经预告登记权利人同意的;

(四)房屋被依法采取查封等强制措施的;

(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;

(六)按份共有人违反法律规定转让其份额，侵害其他共有人优先购买权的;

(七)出违反法律规定出售房屋，侵害承优先购买权的;

(八)违反政z府房地产市场调控政策，但不违反法律、行政治法规效力性强制性规定或者公序良俗的。

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