广州买商品房后发现小区未来不通地铁能退房吗？

张静律师解答：非常难。需要举证证明开发商之前有宣传或承诺小区未来会通地铁，而且距离、位置等要比较确定才可以。因为小区外的环境而提出解除合同的（如地铁、小区附近有墓地、有高压线、各种大型配套等），都需要举证证明开发商之前有承诺。比如买家主张不通地铁要求解除合同，那就需要证明之前有问过有没有地铁，开发商有承诺有地铁。如果是开发商有印宣传单，则光是写“地铁附近”还不行，必须证明地铁距离。事实上开发商一般都不会写清楚地铁距离，只会模糊地写“地铁大盘”之类的。所以能否退房需要具体案件具体分析。如下面这个案件，就认定开发商不构成违约。

书节选：

本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。关于被告是否存在宣传行为的问题。原告诉称被告公示的地铁规划与公布的地铁线路规划不一致。根据双方提交的证据显示，原告提供的惠州市住建局公布的《惠州市城市××交通线网规划》是2016年12月审查通过的，而被告提供的证据显示，2018年1月16日惠州市住建局发布了《惠州市城市××交通线网规划》调整方案。上述两个方案均属于公开发布的文件，被告对该信息的掌握不存在优势地位，被告依据后公布的调整方案对楼盘进行推广宣传，没有违反法律规定。原告提供的证据无法证实被告存在宣传行为，其提出的该项主张，理据不能成立，本院不予支持。

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广州开发商逾期交房，买家要解除合同必须先催告吗？

  张静律师解答：是的，出卖人迟延交付房屋，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可以请求解除合同。如下面这个案件，买家虽然发函进行了催告，但只给了开发商5天交房时间，一审认为时间太短，应至少为3个月，遂买家不能解除合同。二审认为，虽然催告时间不足3个月，但开发商实际上过了个5月才通知收楼，已超过3个月合理期限，改判买家有权解除合同，并要求房款10%违约金。

书节选：

本案二审需要处理的问题是:如何认定洪某本案主张的法定解除权行使效果。依长某公司与洪某2016年12月21日所签涉案商品房预售合同的约定，长某公司应于2019年6月30日前将符合交付标准的房屋交付给洪某，按期交付房屋是长某公司的主要合同义务。洪某在长某公司逾期交房后的2020年7月7日向长某公司发出《催告函》，催告长某公司在收到函件的5日内履行交付房屋的合同义务。根据《人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条款的规定，出卖人迟延交付房屋，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可以请求解除合同。本案洪某催告长某公司履行交付房屋的期限与解释三个月的规定，并不相符，一审于2020年9月8日作出时认定洪某于2020年7月22日即提起本案要求解除合同，未给予合理期限，不支持洪某所提请求，并非没有依据。有鉴于此，洪某应自行承担本案一审案件受理费。

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广州认购书对贷z款的约定与实际不一致能退定金吗？

  张静律师解答：可以。如下面这个案件，认购书协议纠纷咨询，就是因为认购书对贷z款流程的约定与实际贷z款流程不一致退定金成功的。

判z决书节选：

法z院认为：张某认为认购书不能继续履行的理由是金某公司不能提供银行的同贷书，从而拒绝再签订商品房买卖合同。因为贷z款的程序与商业贷z款不同，而金某公司提供的认购书中的条款未就贷z款的程序进行准确和详细说明，条款约定及张某的理解与实际的贷z款程序不一致，金某公司在此存在一定过错。同时，就本案查明的事实，张某已经向按揭银行的律所提交了资料，并已经获得初步审核同意，按照贷z款的流程，双方可在签订《商品房买卖合同》后提交资料完成贷z款手续。因此认购书解除，不可归责于双方，金某公司应将定金40000元退还给张某。张某要求双倍返还定金依据不足，广州增城区咨询，法z院不予支持。至于张某主张的按揭费用，并非金某公司收取，张某主张金某公司赔偿该费用，依据不足，法z院不予支持。

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