广州约定只买房不买宅基地，协议就有效了吗？

张静律师解答：仍然无效，根据房地一体主义，房与地是不可能分开的，所以无论怎样约定，都是规避法律强制性规定，是无效的。如下面这个案件，就认定协议无效。

书节选：

   认为，根据《典》百五十三条的规定：“违反法律、行规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”《土地管理法》第九条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”说明农村集体建设用地是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。李买家非广州市花都区某村的村民，故其无权享有该村宅基地使用权，也不能通过买卖行为变相取得宅基地使用权。本案中，李买家与李卖家之间签订的房屋转让协议书虽然系关于涉案房屋的买卖，但是在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织成员的权益，是法律法规明确禁止的，因此李买家与李卖家签订的房屋转让协议书应属无效协议。

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广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼

广州卖家起诉宅基地买卖合同无效后，买家将迁到了本村如何处理？张静律师解答：一般会认定有效。如下面这个案件，买家本来与卖家是同村人，后结婚将迁至邻村，在此期间与卖家签订了宅基地房买卖合同。后买家又在期间将迁回了涉案房屋所在的村。终认定涉案宅基地房买卖合同有效。

书节选：

关于涉案《宅基地房买卖合同》及附件是否有效的问题。宅基地使用权负有保障农村村民基本生存和生活的主要功能，同时，宅基地归农民集体所有，为保护村集体利益，不允许非集体经济组织成员购买农村宅基地房屋，据此，一般认定该转让行为无效。但是根据本案查明事实，涉案房屋买卖并不完全属于上述情形。家嫁至瑞某村后并未分到宅基地，合同无效处理咨询，涉案买卖行为并未妨碍陈卖家的基本生存和生活，综上所述，基于曾买家与赤某相关联身份的事实及从法律、政策规定禁止非集体经济组织成员购买宅基地房屋立法原意，本着维护诚信的原则，本案不宜认定涉案合同为无效合同，陈卖家诉请认定涉案合同无效并据此为由要求返还宅基地及宅基地使用权证依据不足，不予采纳，驳回陈卖家请求。

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广州子女拆旧建新父亲名下宅基地房后，拆迁权益归谁？

张静律师解答：具体案件具体分析，如果家庭成员之间有签订协议的话，一般以协议为准。如下面这个案件，宅基地证是父亲的名字，小产权房买卖合同咨询，后全部家庭成员签订协议并在区公证处办理了公证，约定谁出资重建房屋，房屋就归谁。后三女和四弟出资重建了房屋，且一直居住。后宅基地拆迁，母亲起诉要求分割安置房和补偿款，认定协议有效，驳回母亲的请求。

书节选：

虽涉案宅基地证登记的权利人为黄父，但黄父生前与其配偶刘母及四个子女就涉案宅基地签订《协议书》，约定由黄三女、黄四儿出资对原宅基地房屋进行重建，重建后，该房屋归黄三女、黄四儿所有，另外两个子女黄二女、黄大女自愿放弃该房屋的继承权和所有权。协议签订后，黄三女、黄四儿已实际出资对原宅基地房屋进行重建，根据我国目前实行的“房地一体”权利合一的权属登记制度，地上建筑物的所有权人与所占宅基地的使用权客观上不能区分。生效的某号民事也已认定黄三女、黄四儿取得涉案宅基地使用权符合法律规定，合作建房打官司咨询，也未违反国家要求保障农民居住权的基本政策，故黄三女、黄四儿亦享有涉案宅基地房屋因拆迁而获得的全部补偿权益。刘母主张其对涉案宅基地及地上房屋的拆迁补偿权益享有34%的份额缺乏依据，本院不予支持。

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