1、请求过户适用诉z讼时效吗？

  张静律师解答：一般情况下要使用3年诉z讼时效。但房屋已经交付使用的情况下不适用，花都区咨询，不管过多少年都可以起诉过户。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十六条：房屋交付后，买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记，出卖人提出诉z讼时效抗辩的，合同前后约定矛盾怎么办，不予支持。

2、逾期办z证或者逾期交房违约金的诉z讼时效何时起算？

四十七、买受人请求出卖人支付逾期办z证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉z讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉z讼时效期间。

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广州二手房买家无购房资格，卖家不肯配合过户咨询，卖家违约了还要担责吗？

  张静律师解答：此种情况下极大可能判z决合同解除，互不担责。如下面这个案件，卖家未按合同约定提前还贷，但买家也无购房资格，终法z院判z决合同解除，定金返还，互不赔偿。

判z决书节选：

法z院认为，按照涉案合同约定，简卖家应在办妥房地产权证书后20日内向银行申请提前还贷，简卖家抗辩因2017年广州购房新政规定房屋房产证出具后两年以内不能转让，而吴买家提出公证的方法，简卖家不同意导致双方发生争执，因涉案合同无法履行才导致简卖家没有申请提前还款。但根据广州市人民政z府办z公厅于2017年3月30日发布《广州市人民政z府办z公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，涉案房屋并非自该通知施行之日起购买的房屋，并非该通知的调整对象，而吴买家在合同履行过程中暂不具备购房资格并非必然导致合同无法履行，故简卖家未按照合同约定申请提前还贷，已违反合同约定，应承担违约责任。

虽吴买家在合同履行过程中暂不具备购房资格并不必然导致合同无法履行，但吴买家在合同约定的交易递件时具备购房资格是合同履行的必要条件，但至庭审辩论终结前，吴买家仍未提供证据证明其具备购房资格，且双方亦未就吴买家不具备购房资格的情况下对过户问题如何处理作出约定，故吴买家对涉案交易无法履行，亦存在过错，应承担违约责任。

吴买家主张解除双方签订的《预售房买卖合同》，且简卖家亦无异议，故法z院依法判令解除双方于2017年3月8日签订的《预售房买卖合同》。吴买家主张简卖家返还定金50000元及房屋契税15511.56元。驳回吴买家要求赔偿损失的请求。

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一套房子两个房产证导致无法办理贷z款，买家能解除合同吗？

    张静律师解答：可以。一房两证属于特殊情形，无法办理贷z款，商业贷z款利率上调25%，此属于房产中介应在签订合同之前应当说明的情况。如因中介未说明，合同又未约定无法贷z款就一次性付款的话，则双方都无过错，可解除合同，不用承担违约责任。

判z决书节选：

关于罗买家是否有权主张解除合同的问题。从本案已查明的事实及各方提交的证据可以反映，因涉案房屋存在一房两证的特殊情形，导致双方在买卖合同中约定的按揭贷z款条款在实际履行过程中产生障碍，罗买家的贷z款及部分金融机构的商业贷z款申请均未获批准，虽然部分金融机构表示可接纳罗买家的商业贷z款申请，但其同时附设了较一般商业贷z款更为严苛的条件，而该条件明显超出一般公众对普通商品住房商业贷z款条件的理解与承受能力。在此情况下，罗买家拒绝申请商业贷z款具有合理性。而双方后续无法就付款方式重新协商一致，在此情况下，罗买家因双方原约定的付款条款无法正常履行，主张解除合同合理合法。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，二手房卖家义务咨询，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

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