广州中介承诺买家垫z资赎契有效吗？

  张静律师解答：除非有证据证明买家知情并同意，否则中介的承诺对买家不产生效力。如卖家坚持要买家垫z资赎契才过户，则构成根本违约。

判z决书节选：

关于林卖家与莫买家之间的房屋买卖合同关系解除的违约责任认定问题。根据《存量房买卖合同》约定，莫买家应在房管部门出具本次交易过户受理回执当天将150000元首期楼款支付给林卖家，无证据显示莫买家承诺提前支付150000元首期楼款用于赎契，至于中介公司与林卖家的协商内容，无证据证实莫买家对此知情并同意，故林卖家与中介公司的协商内容对莫买家不具有法律约束力，故林卖家主张莫买家未依约支付150000元首期楼款用于赎契构成违约，缺乏事实依据，本院不予采纳。

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广州二手房买家没有购房资格，卖家同意，合同解除算谁违约？

    张静律师解答：一般由于双方协商一致造成合同签订不完善的情况，法z院都会认定双方都有过错，中介隐瞒房产信息咨询，互不承担违约责任。如下面这个案件，买家没有购房资格，合同约定买家可第三人过户，此情况买家存在过错。后买家取消提前还贷申请，仍然要求买家垫z资赎契。终法z院认定双方都有过错，互不赔偿。

判z决书节选：

法z院认为: 欧买家不具备广州市购房资格，虽然欧买家陈述可以过户到自己的公司或其他具备购房资格的朋友名下，但欧买家并未提交充分证据证明其将实际购房人告知胡卖家，故欧买家对于合同的不能履行存在过错。合同履行过程中，欧买家向胡卖家支付定金，代缴契税及办理涉案房产产权证件，但胡卖家并未将办理提前还贷的情况告知欧买家，在其已经取消提前还贷的申请后，仍然要求欧买家代为偿还贷z款违反合同约定，且其明知欧买家没有购房资格，仍然签订房屋买卖合同，对于合同不能履行亦存在过错。根据《合同法》第z一百二十条的规定:“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案中，买卖双方对于合同不能继续履行均存在过错，因此，双方应对各自的过错承担责任，故买卖双方要求对方支付违约金的诉z讼请求，买家无法贷z款解除合同咨询，法z院均不予支持。

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广州买房过程中购房或贷z款政策出现了变化如何处理？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条：房地产调控政策实施后，一方当事人故意隐瞒或者虚构事实，部分条款没约定咨询，或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的，另一方当事人因合同无法履行请求解除或者撤销合同，并要求对方当事人赔偿损失的，可予支持。

房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施，导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担z保贷z款合同的，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行， 人民z法z院可以参照《人民z法z院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。

一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的，不予支持。买受人请求判令出卖人办理所有权转移登记的，人民z法z院可以向其释明变更诉z讼请求为解除合同、返还财产。

买卖合同约定即使买受人无法获得银z行贷z款也应当支付房款的，不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。

因一方当事人迟延履行，致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行，海珠区咨询，守约方请求解除合同并赔偿损失的， 应予支持。

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