房屋完损等级评定原则:
1、房屋完损等级的评定一般以幢为评定单位;
2、房屋完损等级评定着眼于房屋使用管理,因此不涉及房屋原设计质量、原使用功能和工业建筑的评定,房屋完损等级评定不应超出标准的适用范围;
3、房屋完损等级评定时,一般不进行结构验算;
4、当所评定的房屋损坏程度超出严重损坏标准出现危险房屋时,哪家房屋损失价格评估鉴定好,应更换其它标准进行评定。
房屋质量缺陷损失的原因
(1)因使他人房地产遭受污染,造成他人房地产价值减损的。例如,房地产受到噪声、辐射污染,房地产中的土壤、水、空气受到污染,房地产受到经常振动的影响等。
(2)因工程施工不慎使邻近建筑物受损,造成邻近房地产价值减损的。
(3)因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的。例如,预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题(如墙体开裂,层高、室内空气质量等不符合)。
房屋质量缺陷损失价格构成
不可修复、永1久性房屋质量缺陷造成的直接经济损失
在房屋存续期间,由于使用面积减少、室内净高降低、采光面积减少、耐久性降低等不可修复或修复不经济所造成的经济损失。主要包括:自营房屋的经济收益的减少、租赁房屋的租金收益减少、市场交易价值的减损等。
房屋质量缺陷损失价格评估的基本方法
资本化法
适用于收益年限减少的资本化法公式为:
式中 V——房屋质量缺陷损失评估值;
Ai——未来第i年可获得的正常市场净收益;
R——折现率;
n——无质量缺陷房屋剩余使用年限;
m——有质量缺陷房屋剩余使用年限。
该方法适用于有收益且不可修复房屋质量缺陷损失的价格评估。
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