房屋质量缺陷损失价格评估的基本方法

成本法

成本法是指根据技术鉴定结果或修复方案，按评估基准日的相关市场价格及费用水平，求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和的一种价格评估方法。公式为：

V=C1+C2+C3+C4-C5          

式中  V——房屋质量缺陷损失评估值；

C1——拆除工程费用；

C2——修缮工程费用；

C3——恢复工程费用；

     C4——直接经济损失；（修复期间或修复后造成的经济损失，如收益损失、周转安置费用、相邻房屋损坏补偿等）

     C5——被拆除物残值。（按市场回收价格确定）

该方法适用于可修复房屋质量缺陷损失的价格鉴定。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，房屋火灾损失评估价格，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位。在房屋存续期间，存在安全隐患的房屋质量缺陷损失的价格，首先要建议委托方委托工程质量监督机构或房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定结论书，判定房屋危险级别，并出具修复方案或不可修复、需要拆除重建的鉴定意见书。

房屋质量缺陷损失价格评估的思考

目前房屋质量缺陷损失评估在房地产评估中仍属于接触机会较小的一个领域，因此对于其评估方法有待更深刻的探讨。评估时应该考虑的因素，该因素的影响程度如何量化，目前行业规范尚未明确，期待有关和行业管理部门进行指导和规范，以进一步提高房地产估价水平。

房屋质量鉴定哪些方面

1）拟对建筑物进行整体移位时。该情形必须进行详细鉴定评估，给出移位时可能出现的问题，并提供相关整体移位建议。

2）建筑结构本身出现明显的建筑功能退化或有明显的倾斜时。当建筑结构出现裂缝、梁柱出现变形、楼板已经出现漏筋、建筑结构出现振动等情形时，可认为建筑结构出现明显建筑功能退化。

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