投资标的选择：“大房东+自运营”经营模式的开发商更具投资价值　　　

目前我国高标冷库供给较为分散，市场集中度较低，未来或将加快整合速度。　　　

在众多玩家中，相比于其他经营模式， “大房东+自运营”的经营模式收入结构多样，不仅有租金收入和运营收入，还持有产权，未来可享有土地增值红利。同时由于向用户提供了租赁以外的增值服务，可以更好满足用户的需求，与用户粘性高。专业地产开发商正积极进行全国布局，扩大市场占有率，强化自身仓网能力；此外，安装冷藏冷库，产业方开发商自带商流，冷藏冷库，也是投资标的。　

投资标的选择：“大房东+自运营”经营模式的开发商更具投资价值　

通过对典型高标冷库项目的收入与运营成本进行分析，得到以下观点：　　　

对于大房东+自运营模式的高标冷库，装冷藏冷库，操作费用为主要收入来源，而成本中人工占比高。服务客户类型不同，典型高标冷库EBITDA可达11%-21%。　　　　

大房东模式的库方只提供租赁服务，不提供其他增值服务，收入模式较为单一。典型高标冷库EBITDA约为5%-7%。　　　

在需求支撑和政策鼓励之下，高标冷库市场未来可期。目前我国高标冷库供应较为分散，这也为投资者创造了投资机会，头部企业正加快全国性布局，未来行业将加速整合，整个冷库市场充满了机遇与挑战。有人把冷库当作资本工具，有人想真正改变行业。在当下的窗口期，谁能灵敏应对挑战，抓住机遇，谁就是胜利者！

冷库工人：穿越“冰火两重天”

门外气温近40℃，门内是零下18℃的工作环境，每天感受近60℃的温差。酷暑中，南昌有这样一群劳动者，他们短袖和棉衣相互替换，克服着两种坏环境带来的困难，辛勤劳作。他们就是冷库工人。连日来，南昌持续高温，冷库工人每天承受着高温与低温的落差，穿越“冰火两重天”，将水饺、肉类、海鲜等食材运送到市民的餐桌上，确保供应充足。

今年43岁的李小兵是冷库的搬运工，已经在这里工作3年多，每天在零下18℃的冷库中搬运货物、管理货物。　　只见李小兵快速换上棉服、戴上棉帽、穿上棉鞋，给膝盖套上护住膝，然后开着叉车进入冷库。记者也套上一件棉衣，跟着李小兵进入冷库。　　进入冷库后，记者感到寒气逼人，地面上已经结冰。冷库里的肉制品、汤圆、水饺等货物摆放整齐。在灯光下，能明显看到一层升起来的雾气。尽管外面是酷暑，但冷库的顶部却结满了厚厚的冰凌。记者在冷库里只待了10分钟，就开始感到阵阵寒意，冷气从脚底直往上钻，手指头都不太灵活。　　李小兵开着叉车在冷库里熟练地将一箱箱冷冻物品按类别有序摆放。“每天早上8时上班，工作8个小时。一般开着叉车进出冷库搬运货物只需要几分钟，但是，长的时候在冷库里待了两个多小时整理货物。”李小兵说，刚做这个工作的时候，他还有点不适应里外温差，“难受的是，外面天气热，身上刚出汗立马进入冷库搬货，温度又急剧下降，那种感觉真是透心凉。”　　走出冷库的瞬间，冷藏冷库建造价格，记者的眼镜上布满水汽，皮肤有灼热的感觉。每天来回穿越近60℃的温差，面对“冰火两重天”的考验，李小兵说：“我们都习惯了。”李小兵每天要出入冷库搬货近百次，搬运货物50吨左右。“想到我们搬运的食材能够及时送上市民的餐桌，虽然辛苦，但很欣慰。”李小兵笑着说。